Czym różni się rata równa od malejącej?

Przy zaciąganiu kredytu hipotecznego bank proponuje wybór między dwoma systemami spłaty: ratą równą (annuitetową) a ratą malejącą (kapitałową). Wybór ten wpływa na wysokość miesięcznych płatności, komfort spłaty oraz całkowity koszt kredytu.

Rata równa (annuitetowa)

Rata równa oznacza, że przez cały okres kredytowania płacisz tę samą kwotę miesięcznie (przy stałym oprocentowaniu). Wewnętrzna struktura raty zmienia się jednak z czasem — na początku większą część stanowią odsetki, a z biegiem lat rośnie część kapitałowa. Jest to najczęściej wybierany system spłaty w Polsce.

Rata malejąca (kapitałowa)

W systemie raty malejącej część kapitałowa jest stała przez cały okres kredytowania (kwota kredytu podzielona przez liczbę rat), natomiast odsetki maleją, bo są naliczane od coraz mniejszego salda zadłużenia. Efekt: pierwsza rata jest najwyższa, a każda kolejna nieco niższa.

Przykład porównawczy

Porównajmy oba systemy dla kredytu 400 000 zł na 25 lat z oprocentowaniem 7,5%:

  • Rata równa: stała rata ok. 2 953 zł przez cały okres. Łączny koszt odsetek: ok. 485 900 zł
  • Rata malejąca: pierwsza rata ok. 3 833 zł, ostatnia rata ok. 1 358 zł. Łączny koszt odsetek: ok. 376 250 zł

Różnica w całkowitym koszcie odsetek to ponad 109 000 zł na korzyść rat malejących. Jednak przez pierwsze lata rata malejąca jest wyraźnie wyższa — w tym przykładzie o 880 zł miesięcznie.

Dlaczego rata malejąca jest tańsza?

W systemie rat malejących spłacasz kapitał szybciej. Przez to saldo zadłużenia maleje szybciej, a odsetki (naliczane od salda) są niższe. W praktyce przez pierwszą połowę okresu kredytowania „przepłacasz” mniej odsetek niż przy ratach równych.

Zalety i wady każdego systemu

Rata równa — zalety

  • Stała, przewidywalna kwota — łatwiejsze planowanie budżetu domowego
  • Niższa początkowa rata — łatwiej przejść analizę zdolności kredytowej
  • Wyższy dostępny kredyt — bank liczy zdolność od wysokości raty

Rata równa — wady

  • Wyższy łączny koszt kredytu (więcej odsetek)
  • Wolniejsza spłata kapitału na początku

Rata malejąca — zalety

  • Niższy łączny koszt kredytu — oszczędność rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych
  • Szybsza spłata kapitału — szybciej obniżasz wskaźnik LTV
  • Malejące obciążenie budżetu z czasem

Rata malejąca — wady

  • Wyższa początkowa rata — trudniejsze do udźwignięcia w pierwszych latach
  • Niższa zdolność kredytowa — bank liczy od najwyższej raty
  • Nie wszystkie banki oferują raty malejące dla kredytów hipotecznych

Którą ratę wybrać?

Wybór zależy od Twojej sytuacji finansowej. Rata malejąca jest lepszym wyborem, jeśli masz wysokie dochody i zdolność kredytową wystarczającą na pokrycie wyższej początkowej raty. Rata równa sprawdzi się, gdy chcesz maksymalizować kwotę kredytu lub potrzebujesz przewidywalnych kosztów miesięcznych.

Porównaj oba systemy

Skorzystaj z naszego kalkulatora rat kredytu, który pozwala porównać ratę równą i malejącą dla Twoich parametrów kredytu. Zobaczysz dokładnie, ile zaoszczędzisz na odsetkach i jaka będzie pierwsza rata w każdym wariancie.

Sprawdź też: Kalkulator rat kredytu | RRSO | Kalkulator kredytu hipotecznego

Najczęściej zadawane pytania

Oszczędność zależy od kwoty i okresu kredytu oraz oprocentowania. Przy kredycie 400 000 zł na 25 lat i oprocentowaniu 7,5% oszczędność wynosi ok. 109 000 zł. Generalnie oszczędność na ratach malejących to ok. 15-25% łącznych kosztów odsetkowych w porównaniu z ratami równymi. Dokładne wyliczenie zrobisz w kalkulatorze rat.

Tak, większość banków umożliwia zmianę systemu spłaty w trakcie trwania umowy kredytowej. Wymagane jest podpisanie aneksu do umowy, który może być bezpłatny lub kosztować 100-500 zł, w zależności od banku. Warto sprawdzić tę możliwość w swojej umowie kredytowej.

Banki preferują raty równe z dwóch powodów: po pierwsze, niższa stała rata zmniejsza ryzyko opóźnień w spłacie (klient nie jest obciążany wysoką ratą na początku). Po drugie, raty równe generują wyższe przychody odsetkowe dla banku. Jeśli chcesz raty malejące, zazwyczaj musisz o to aktywnie poprosić.

Tak, przy ratach malejących bank oblicza zdolność kredytową na podstawie pierwszej (najwyższej) raty. Oznacza to, że możesz otrzymać mniejszy kredyt niż przy ratach równych. Przy kredycie 400 000 zł na 25 lat różnica w pierwszej racie wynosi ok. 880 zł — co przy DTI bliskim limitu może zdecydować o odmowie lub niższej kwocie kredytu.