Cesja kredytu — przeniesienie umowy na inną osobę

Czym jest cesja kredytu?

Cesja kredytu to przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy kredytowej z jednej osoby (cedenta) na drugą (cesjonariusza). W praktyce oznacza to, że nowy kredytobiorca przejmuje zobowiązanie do spłaty kredytu na warunkach określonych w pierwotnej umowie lub na warunkach renegocjowanych z bankiem.

Pojęcie cesji w kontekście kredytów hipotecznych pojawia się najczęściej w dwóch sytuacjach: gdy właściciel nieruchomości chce ją sprzedać wraz z kredytem (przejęcie długu) lub gdy bank przenosi wierzytelność na inny podmiot (cesja wierzytelności). W tym artykule skupiamy się przede wszystkim na pierwszym przypadku — przeniesieniu kredytu między osobami fizycznymi.

Kiedy cesja kredytu jest możliwa?

Przeniesienie kredytu hipotecznego na inną osobę nie jest prawem kredytobiorcy — wymaga zgody banku, który ocenia nowego potencjalnego kredytobiorcę tak samo rygorystycznie, jak przy udzielaniu nowego kredytu. Bank może wyrazić zgodę na cesję, jeśli spełnione są następujące warunki:

• Zdolność kredytowa nowego kredytobiorcy — osoba przejmująca kredyt musi posiadać wystarczającą zdolność kredytową do obsługi zobowiązania
• Pozytywna historia kredytowa — nowy kredytobiorca musi mieć dobrą historię w BIK
• Zabezpieczenie kredytu — nieruchomość nadal stanowi wystarczające zabezpieczenie (odpowiedni wskaźnik LTV)
• Brak zaległości — kredyt musi być spłacany terminowo
• Uzasadnienie biznesowe — bank musi mieć powód, by zaakceptować cesję (np. sprzedaż nieruchomości, rozwód, darowizna)

Najczęstsze sytuacje wymagające cesji

Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką

To najczęstszy scenariusz. Sprzedający chce przenieść kredyt na kupującego zamiast go spłacać. W praktyce jednak banki rzadko zgadzają się na takie rozwiązanie, preferując spłatę starego kredytu ze środków z nowego kredytu kupującego. Cesja jest bardziej prawdopodobna, gdy kupujący ma lepszą zdolność kredytową niż sprzedający.

Rozwód lub separacja

Przy podziale majątku po rozwodzie jeden z małżonków może chcieć przejąć cały kredyt. Bank musi wyrazić zgodę, a pozostający kredytobiorca musi mieć wystarczającą zdolność do samodzielnej obsługi zobowiązania. Jeśli bank nie wyrazi zgody, oboje małżonkowie pozostają współkredytobiorcami niezależnie od wyroku sądowego.

Darowizna nieruchomości

Przy przekazaniu nieruchomości w darowiźnie (np. rodzice dziecku) darczyńca może chcieć przenieść kredyt na obdarowanego. Bank oceni zdolność kredytową nowego właściciela i podejmie decyzję.

Śmierć kredytobiorcy

W przypadku śmierci kredytobiorcy zobowiązanie przechodzi na spadkobierców. Nie jest to klasyczna cesja, lecz sukcesja prawna. Spadkobiercy mogą kontynuować spłatę lub sprzedać nieruchomość i spłacić kredyt.

Procedura cesji kredytu — krok po kroku

1. Wniosek do banku — aktualny kredytobiorca składa wniosek o wyrażenie zgody na przeniesienie kredytu, wskazując osobę przejmującą
2. Ocena nowego kredytobiorcy — bank przeprowadza pełną analizę zdolności kredytowej, weryfikuje BIK, dochody i zobowiązania
3. Wycena nieruchomości — bank może wymagać aktualnej wyceny, by sprawdzić wskaźnik LTV
4. Decyzja banku — bank wydaje decyzję o zgodzie lub odmowie. Proces trwa zazwyczaj 2–6 tygodni
5. Podpisanie aneksu lub nowej umowy — w przypadku pozytywnej decyzji sporządzany jest aneks do umowy kredytowej lub nowa umowa
6. Zmiana wpisu w księdze wieczystej — konieczne jest zaktualizowanie wpisów w księdze wieczystej
7. Przeniesienie własności — akt notarialny przenoszący własność nieruchomości

Koszty cesji kredytu

Przeniesienie kredytu wiąże się z szeregiem kosztów, które ponosi najczęściej osoba przejmująca zobowiązanie:

• Prowizja bankowa za cesję — zazwyczaj 0,5–2% salda kredytu (np. 2 000–8 000 zł przy kredycie 400 000 zł)
• Koszt wyceny nieruchomości — 500–1 500 zł
• Opłata za wpis do księgi wieczystej — 200 zł za zmianę właściciela, 200 zł za zmianę hipoteki
• Taksa notarialna — zależna od wartości transakcji (przy przeniesieniu własności)
• Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) — 19 zł za wpis hipoteki lub 0,1% kwoty zabezpieczenia
• Ubezpieczenie pomostowe — jeśli bank wymaga, do czasu wpisu nowej hipoteki

Cesja wierzytelności przez bank

Istnieje też sytuacja odwrotna — bank przenosi swoją wierzytelność (prawo do otrzymania spłaty) na inny podmiot, np. fundusz sekurytyzacyjny lub inny bank. W takim przypadku kredytobiorca zostaje o tym poinformowany, ale jego zgoda nie jest wymagana. Warunki kredytu pozostają bez zmian — zmienia się jedynie wierzyciel, na rzecz którego dokonywane są spłaty.

Bank może dokonać cesji wierzytelności na podstawie art. 509 Kodeksu cywilnego, chyba że umowa kredytowa wyraźnie tego zabrania. Warto sprawdzić zapisy swojej umowy w tym zakresie.

Sprawdź też: Hipoteka | Refinansowanie kredytu | Kalkulator kredytu hipotecznego

Najczęściej zadawane pytania

Czy bank może odmówić cesji kredytu?

Tak, bank ma pełne prawo odmówić wyrażenia zgody na przeniesienie kredytu. Przejęcie długu wymaga zgody wierzyciela (banku) zgodnie z art. 519 Kodeksu cywilnego. Bank odmówi najczęściej wtedy, gdy nowy kredytobiorca ma niewystarczającą zdolność kredytową, negatywną historię BIK lub gdy nieruchomość nie stanowi wystarczającego zabezpieczenia.

Ile trwa procedura cesji kredytu?

Cała procedura — od złożenia wniosku po podpisanie aneksu — trwa zazwyczaj od 4 do 8 tygodni. Sam bank na podjęcie decyzji potrzebuje 2–6 tygodni. Do tego dochodzi czas na sporządzenie wyceny nieruchomości (1–2 tygodnie), przygotowanie dokumentów notarialnych i wpis do księgi wieczystej (który może trwać kilka miesięcy).

Czy przy rozwodzie bank musi wyrazić zgodę na przejęcie kredytu przez jednego małżonka?

Nie, bank nie jest związany wyrokiem sądowym o podziale majątku w zakresie przejęcia kredytu. Nawet jeśli sąd przyznał nieruchomość jednemu małżonkowi, bank może odmówić zwolnienia drugiego ze zobowiązania, jeśli pozostający małżonek nie ma wystarczającej zdolności kredytowej. W takiej sytuacji oboje pozostają współkredytobiorcami.

Czy mogę przenieść kredyt hipoteczny na członka rodziny?

Tak, cesja na członka rodziny jest możliwa na tych samych zasadach co na osobę obcą — wymaga zgody banku i pozytywnej oceny zdolności kredytowej przejmującego. Często spotykana jest cesja między rodzicami a dziećmi (przy darowiźnie nieruchomości) lub między małżonkami (przy rozwodzie). Pokrewieństwo nie zwalnia z konieczności spełnienia wymogów bankowych.