Najpierw data i treść umowy
Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym weszła w życie 22 lipca 2017 r. Dla wcześniejszych umów nie przenoś automatycznie opisanych niżej zasad. Sprawdź właściwe przepisy oraz zapisy umowy.
UOKiK wyjaśnia, że bank musi mieć umowną podstawę pobrania rekompensaty. Na wniosek o koszt wcześniejszej spłaty kredytodawca powinien przekazać informację i założenia wyliczenia w terminie 7 dni roboczych, zgodnie z art. 38 ustawy.
Zmienna stopa: 36 miesięcy i ograniczenia kwoty
Rekompensata może zostać pobrana, jeśli wcześniejsza spłata nastąpi w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy. Nie może przekraczać 3% spłacanej kwoty ani odsetek od tej kwoty za rok od spłaty. Jeżeli do końca umowy został krótszy okres, uwzględnia się ten okres. Obowiązują też ograniczenia bezpośrednich kosztów kredytodawcy.
Nie licz opłaty od całego pierwotnego kredytu, gdy spłacasz tylko część. Kwota z umowy również nie oznacza, że można pominąć ustawowe limity.
Stała lub okresowo stała stopa
Rekompensata może być zastrzeżona w okresie obowiązywania stałej stopy. Art. 40 ogranicza ją do bezpośrednich kosztów kredytodawcy związanych z wcześniejszą spłatą. Nie obowiązuje tu taki sam ustawowy limit 3% jak przy stopie zmiennej.
Zapytaj o konkretną kwotę, metodę obliczenia i zapis umowny. Nie zakładaj ani automatycznej opłaty 3%, ani darmowej spłaty po trzech latach okresowo stałej stopy.
Przykład dla zmiennej stopy
Hipotetyczna nadpłata wynosi 50 000 zł, oprocentowanie 6%, a do końca umowy zostało ponad rok. Limit 3% daje 1 500 zł, a roczne odsetki od nadpłaty 3 000 zł. Niższy z tych dwóch limitów wynosi 1 500 zł.
To nie jest automatyczna należność banku. Kwota może być niższa albo zerowa w zależności od umowy i pozostałych ograniczeń. Wariant dotyczy spłaty w pierwszych 36 miesiącach, przy założeniu stosowania ustawy.
Nadpłata, całkowita spłata i rozliczenie kosztów
Po częściowej nadpłacie ustal, czy bank skróci okres, czy obniży ratę oraz czy wymaga osobnej dyspozycji. Po całkowitej spłacie sprawdź rozliczenie odsetek i kosztów, dokumenty zwolnienia zabezpieczeń oraz ubezpieczenia.
Redukcję kosztów kredytu hipotecznego opisuje art. 39. Nie przenoś bez sprawdzenia każdego sposobu rozliczenia kredytu konsumenckiego na hipotekę.
Jak zdecydować o terminie spłaty?
- Poproś bank o koszt nadpłaty i całkowitej spłaty na wybrany dzień.
- Ustal rodzaj stopy, datę umowy i datę końca okresu stałości.
- Zachowaj rezerwę na wydatki i nieprzewidziane zdarzenia.
- Porównaj oszczędność odsetek z opłatą oraz alternatywnym terminem spłaty.
- Sprawdź odrębne warunki, jeśli kredyt jest objęty dopłatami.
Porównaj strategie nadpłaty. Wynik kalkulatora wymaga uzupełnienia o opłaty i warunki z Twojej umowy.
