Kredyt hipoteczny · zakup i spłata
Kalkulator LTV
Sprawdź, ile kredytu przypada na wartość nieruchomości. Oddziel cenę od wyceny, policz pieniądze potrzebne na zakup i zobacz, co zmieni niższa wartość zabezpieczenia.
Co to jest wskaźnik LTV? To stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości, wyrażony w procentach. Kredyt 400 000 zł przy wartości 500 000 zł daje LTV 80%. Wpisana wartość nie musi być równa cenie zakupu; wynik nie rozstrzyga o zdolności kredytowej.
Własny scenariusz · bez oceny zdolności
Twój wynik
Porównaj cele LTV i zmiany wyceny ↓Porównaj cele LTV
Ta sama wycena, cena i początkowa kwota kredytu. Wariant zmniejsza kapitał tylko wtedy, gdy przekracza on wybrany limit.
To granice matematyczne. Progi nie są ofertami banku. Spadek LTV nie zmienia automatycznie marży; opłaty za nadpłatę nie są wliczone.
Co zmieni inna wycena?
Test założeń przy stałym kapitale i cenie. Pokazuje wpływ zmiany wartości o 5% i 10%; nie prognozuje rynku.
| Zmiana i wartość | LTV bez spłaty | Redukcja do celu | Środki na cenę po redukcji |
|---|
Przy wzroście wartości model nie zwiększa kredytu. Przy spadku wyceny LTV może przekroczyć 100%, zwłaszcza dla istniejącego długu.
Budżet dla wybranego celu LTV
Zapisz wynik z założeniami
Cena 600 tys. zł, wycena 560 tys. zł. Skąd dodatkowe 32 tys. zł?
Limit kapitału wynosi 560 000 × 80% = 448 000 zł. Do zapłaty ceny pozostaje 600 000 − 448 000 = 152 000 zł. Gdyby wartość była równa cenie, wystarczyłoby w tym modelu 120 000 zł.
Spadek wyceny o 40 000 zł zmniejsza limit kredytu o 80% tej różnicy, czyli 32 000 zł. Dlatego to tyle dodatkowych środków potrzeba na cenę, a nie całe 40 000 zł.
Różnica wyceny i kredytu wynosi tu 112 000 zł. To jeszcze inna liczba: nie pokrywa ona różnicy pomiędzy ceną a kredytem.
| Wycena | Limit kredytu | Środki na cenę | Więcej niż przy wycenie 600 tys. zł |
|---|---|---|---|
| 600 000 zł | 480 000 zł | 120 000 zł | 0 zł |
| 570 000 zł | 456 000 zł | 144 000 zł | 24 000 zł |
| 560 000 zł | 448 000 zł | 152 000 zł | 32 000 zł |
| 540 000 zł | 432 000 zł | 168 000 zł | 48 000 zł |
| 510 000 zł | 408 000 zł | 192 000 zł | 72 000 zł |
Jak obliczamy LTV i potrzebne środki?
Wpisz kwotę nowego kredytu lub pozostały kapitał istniejącego długu. Nie używaj sumy przyszłych rat: zawiera ona również odsetki.
- Obecne LTV
- Kapitał ÷ wpisana wartość × 100%.
- Limit dla wybranego celu
- Wartość × cel LTV. Wynik zaokrąglamy w dół do grosza.
- Redukcja do celu
- Kapitał minus limit, co najmniej 0 zł. Model nigdy nie zwiększa istniejącego długu.
- Środki na cenę po redukcji
- Cena minus kapitał po redukcji, co najmniej 0 zł.
- Budżet dla celu
- Środki na cenę + wpisane dodatkowe koszty + rezerwa, która ma zostać po zakupie.
- Minimalna wartość dla celu
- Kapitał ÷ (cel LTV / 100), zaokrąglony w górę do grosza.
Jakiej wyceny potrzebuje saldo 400 tys. zł?
Dla celu 80% jest to 500 000 zł. Dla 90% — 444 444,45 zł. Zaokrąglenie drugiej kwoty w dół dałoby LTV minimalnie powyżej 90%. To odwrócony wzór, nie wycena ustalona przez bank lub rzeczoznawcę.
Spadek wyceny o 10% nie dodaje 10 punktów do LTV
Kapitał 448 000 zł i wartość 560 000 zł dają 80%. Po obniżeniu wartości do 504 000 zł wynik wynosi 88,89%: rośnie o 8,89 punktu procentowego. Do celu 80% przy nowej wartości brakuje redukcji kapitału o 44 800 zł. Takie porównanie jest testem założeń, bez oceny prawdopodobieństwa zmian cen.
Co oznaczają progi 80% i 90%?
Punkt 15.5 Rekomendacji S KNF dotyczy LTV przy uruchomieniu kredytu zabezpieczonego na nieruchomości mieszkalnej. Opisuje 80% albo 90% z określonym dodatkowym zabezpieczeniem części ponad 80%. Ubezpieczenie jest jedną z możliwości. Bank może przyjąć ostrzejsze warunki; kredyty z gwarancją BGK opisuje osobno punkt 15.5a.
Wybranie progu w formularzu nie potwierdza dostępności finansowania. LTV nie zastępuje oceny dochodów ani zdolności kredytowej. Przy kilku zabezpieczeniach, kredycie walutowym lub szczególnej konstrukcji umowy bank może stosować zasady, których ten prosty model nie odtwarza.
Co oznacza wynik powyżej 100%?
Saldo 480 000 zł i bieżąca wartość 400 000 zł dają 120%. Dług przekracza wtedy wpisaną wycenę o 80 000 zł. Taki wariant może opisywać istniejące zadłużenie po spadku wartości, ale nie potwierdza możliwości zaciągnięcia nowego kredytu.
Źródło sprawdzone 9 października 2026: KNF, Rekomendacja S: definicja 28 oraz punkty 15.5 i 15.5a.
Z wynikiem do banku: o co zapytać?
- Jaką wartość nieruchomości i kwotę ekspozycji przyjmujecie do LTV?
- Czy wycena opisuje stan obecny czy docelowy i wszystkie zabezpieczenia?
- Co zmieni się w kwocie kredytu, gdy zaakceptowana wycena będzie niższa od ceny?
- Jakie warunki i koszty obowiązują przy wybranym LTV?
- Które wydatki zapłacę poza środkami na cenę i kiedy będą potrzebne?
- Czy po spłacie do niższego LTV umowa przewiduje zmianę marży lub zabezpieczeń? Czy wymaga aneksu albo ponownej wyceny?
Niższy wynik sam nie zmienia ceny kredytu. Do porównania rat i kosztów użyj rzeczywistych warunków z dokumentów banku.
Najczęściej zadawane pytania
Nie zawsze. Dla ceny 600 000 zł i wyceny 560 000 zł modelowy kredyt 448 000 zł daje LTV 80%, ale do ceny pozostaje 152 000 zł, czyli 25,33% ceny. Koszty zakupu są dodatkowe.
Pomnóż wartość nieruchomości przez cel. Dla 560 000 zł i 80% limit modelu wynosi 448 000 zł. To nie jest przyznana kwota ani ocena zdolności kredytowej.
Od salda odejmij 80% wpisanej wartości. Wynik nie może być mniejszy niż 0 zł. Dla salda 448 000 zł i wartości 504 000 zł redukcja wynosi 44 800 zł. Opłaty za nadpłatę oraz wpływ na raty sprawdź osobno.
Tylko gdy cena i wycena są równe w tym prostym modelu. Dla ceny 600 000 zł, wyceny 560 000 zł i kredytu 448 000 zł różnica wyceny i kredytu wynosi 112 000 zł, a środki potrzebne do zapłaty ceny — 152 000 zł.
Nie. Zmienia tylko wpisaną wartość, pozostawiając stałe saldo i cenę. Nie określa prawdopodobieństwa wariantu ani przyszłej ceny nieruchomości.
Tak. Link do wariantu, PNG i CSV zawierają wpisane założenia. Udostępniaj je świadomie. Link zapisuje kwoty we fragmencie po znaku #; samo wpisanie kwot nie wysyła ich do analityki ani banku.
Masz już warunki finansowania?
Porównaj dwie własne oferty z kosztami, zamiast wnioskować o cenie kredytu wyłącznie z LTV.
Porównaj dwie oferty →Wzory, scenariusze i źródła sprawdzono 9 października 2026. Metodologia redakcji.
