Kalkulator kosztów notarialnych
Kalkulator kosztów notarialnych oblicza wszystkie opłaty związane z wizytą u notariusza przy zakupie nieruchomości — taksę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej oraz VAT. Stawki taksy notarialnej są regulowane Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości i określają kwoty maksymalne, co oznacza, że z notariuszem można negocjować — wielu z nich pobiera 50–70% stawki maksymalnej.
Dla przykładu: przy zakupie nieruchomości za 500 000 zł maksymalna taksa notarialna wynosi ok. 1 770 zł netto + VAT (23%), PCC na rynku wtórnym to 2% wartości, czyli 10 000 zł, a opłaty sądowe to 200 zł za wpis prawa własności i 200 zł za wpis hipoteki. Warto wiedzieć, że od sierpnia 2023 r. osoby kupujące pierwszą nieruchomość mieszkalną są zwolnione z PCC bez limitu ceny — zwolnienie obejmuje nieruchomości o dowolnej wartości.
Skorzystaj z kalkulatora, żeby poznać dokładne koszty notarialne przed wizytą w kancelarii i negocjować taksę z pozycji osoby, która wie, ile powinna zapłacić.
Taksa notarialna — najważniejsze zasady
- Stawki: taksa notarialna jest regulowana rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości — określa stawki maksymalne.
- Negocjacje: notariusz może (ale nie musi) udzielić rabatu 10–30% od stawki maksymalnej.
- VAT: do każdej taksy doliczany jest VAT 23%.
- Rynek wtórny: przy sprzedaży nieruchomości taksa wynosi 50% stawki maksymalnej.
- PCC: na rynku wtórnym — 2% wartości nieruchomości. Od 2024 r. osoby kupujące pierwszą nieruchomość ≤ 500 000 zł są zwolnione z PCC.
- Hipoteka: ustanowienie hipoteki to osobny akt — dodatkowa taksa (50% stawki max od kwoty kredytu) + 200 zł wpis do KW + 19 zł PCC.
Wprowadź dane
Wyniki
Podsumowanie
Szczegółowe rozbicie kosztów
Co oznaczają poszczególne opłaty notarialne i jak je obniżyć?
Co obejmuje każda opłata?
- Taksa notarialna — to wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego. Jej maksymalna wysokość jest określona w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości i zależy od wartości transakcji. Notariusz nie może pobrać więcej niż stawka maksymalna, ale może pobrać mniej.
- PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) — wynosi 2% wartości nieruchomości i jest odprowadzany do urzędu skarbowego. Notariusz pobiera go jako płatnik przy podpisaniu aktu. PCC dotyczy wyłącznie rynku wtórnego — na rynku pierwotnym deweloper nalicza VAT zamiast PCC.
- Opłaty sądowe — to opłaty za wpisy w księdze wieczystej (KW): 200 zł za wpis prawa własności i 200 zł za wpis hipoteki. Są stałe i niezależne od wartości nieruchomości.
- VAT 23% — doliczany do taksy notarialnej i kosztów wypisów. Nie podlega negocjacjom.
Jak negocjować taksę notarialną?
Stawki w rozporządzeniu to stawki maksymalne, a nie stałe. W praktyce wielu notariuszy pobiera 50–70% stawki maksymalnej, szczególnie przy typowych transakcjach kupna-sprzedaży mieszkań. Żeby uzyskać lepszą cenę:
- Poproś o wycenę 2–3 różnych notariuszy i porównaj oferty — sama konkurencja obniża ceny.
- Przy wyższej wartości nieruchomości notariusz zarabia więcej nawet z rabatem, więc łatwiej negocjować.
- Zapytaj, czy notariusz oferuje rabat za rekomendację od dewelopera lub pośrednika nieruchomości.
- Pamiętaj: VAT (23%), PCC (2%) i opłaty sądowe są ustawowe — tych kwot nie da się negocjować.
Kiedy płacisz PCC, a kiedy nie?
Płacisz PCC (2%) przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym od osoby fizycznej lub firmy niebędącej podatnikiem VAT.
Nie płacisz PCC w dwóch sytuacjach:
- Pierwsza nieruchomość mieszkalna — od sierpnia 2023 r. obowiązuje zwolnienie z PCC dla osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie lub dom. Zwolnienie nie ma limitu cenowego — dotyczy nieruchomości o dowolnej wartości, pod warunkiem że kupujący nie posiadał wcześniej innej nieruchomości mieszkalnej.
- Zakup od dewelopera (rynek pierwotny) — deweloper jest podatnikiem VAT, więc cena zawiera już VAT 23%. W takim przypadku PCC w ogóle nie występuje.
Chcesz poznać pełne koszty zakupu nieruchomości, w tym prowizję bankową, ubezpieczenie i wkład własny? Skorzystaj z kalkulatora kosztów zakupu nieruchomości.
Szukasz kredytu hipotecznego?
Porównaj aktualne oferty banków i sprawdź, ile będzie kosztował Twój kredyt łącznie z kosztami notarialnymi.
Porównaj oferty na MyBank.pl →Najczęściej zadawane pytania
Przy zakupie mieszkania za 450 000 zł na rynku wtórnym z kredytem hipotecznym na 360 000 zł łączne koszty notarialne wyniosą ok. 3 500–4 000 zł (taksa + VAT + wypisy). Do tego dochodzi PCC 2% = 9 000 zł (chyba że jest to Twoja pierwsza nieruchomość — wtedy zwolnienie z PCC) oraz opłaty sądowe ok. 400 zł. Łącznie: ok. 4 000–13 500 zł w zależności od zwolnień.
Tak. Stawki określone w rozporządzeniu to stawki maksymalne — notariusz nie może pobrać więcej, ale może pobrać mniej. W praktyce wielu notariuszy oferuje rabat 10–20% dla standardowych transakcji kupna-sprzedaży mieszkań. Warto zapytać kilku notariuszy o wycenę i porównać oferty. Nie da się natomiast negocjować VAT (23%), PCC ani opłat sądowych — te są ustawowe.
Od 2024 roku osoby kupujące swoją pierwszą nieruchomość mieszkalną o wartości do 500 000 zł na rynku wtórnym są zwolnione z podatku PCC (2% wartości). Oznacza to oszczędność nawet 10 000 zł przy mieszkaniu za 500 000 zł. Zwolnienie dotyczy wyłącznie rynku wtórnego (na rynku pierwotnym PCC i tak nie występuje — deweloper płaci VAT). Warunek: kupujący nie może posiadać innej nieruchomości mieszkalnej.
Ustanowienie hipoteki to osobny akt notarialny, za który notariusz pobiera 50% stawki maksymalnej obliczonej od kwoty kredytu + VAT 23%. Dla kredytu 360 000 zł taksa wyniesie ok. 950 zł netto + 219 zł VAT = ok. 1 170 zł brutto. Dodatkowo zapłacisz: oświadczenie o poddaniu się egzekucji (art. 777 kpc) — ok. 230 zł brutto, wpis hipoteki do KW — 200 zł, PCC od hipoteki — 19 zł.
Wypisy aktów notarialnych kosztują 6 zł netto (7,38 zł brutto z VAT) za każdą rozpoczętą stronę. Przy typowej transakcji kupna mieszkania z kredytem hipotecznym potrzeba ok. 70–90 stron wypisów (akt sprzedaży ~15 stron × 3 egzemplarze + akt hipoteki ~10 stron × 3–4 egzemplarze). Łączny koszt wypisów to ok. 400–600 zł brutto.
Oprócz kosztów notarialnych trzeba uwzględnić: (1) wkład własny — min. 10–20% wartości nieruchomości; (2) prowizję bankową — 0–3% kwoty kredytu; (3) wycenę nieruchomości (operat szacunkowy) — ok. 500–800 zł; (4) ubezpieczenie nieruchomości — od ok. 300 zł/rok; (5) ubezpieczenie na życie — często wymagane przez bank; (6) ewentualny podatek od nieruchomości. Łączne dodatkowe koszty zakupu to ok. 5–10% wartości nieruchomości ponad cenę.
Powiązane narzędzia i poradniki
- Koszty notarialne — pełna tabela opłat
- Akt notarialny — czym jest i co zawiera
- Kalkulator kosztów zakupu — pełne koszty transakcji