Kalkulator kredytu hipotecznego
Nasz kalkulator kredytu hipotecznego pozwala w kilka sekund obliczyć miesięczną ratę, całkowity koszt zobowiązania oraz rzeczywistą roczną stopę oprocentowania (RRSO) z uwzględnieniem marży banku, stawki referencyjnej WIBOR lub WIRON, prowizji i ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Na dzień kwietniowy 2026 roku WIBOR 3M wynosi 3,84%, stopa referencyjna NBP to 3,75%, a typowe oprocentowanie zmienne kształtuje się na poziomie ok. 5,84% (WIBOR 3M + marża 2,0 p.p.). Przykładowo, dla kredytu w kwocie 500 000 zł rozłożonego na 25 lat przy takim oprocentowaniu miesięczna rata równa wyniesie ok. 3 173 zł. Skorzystaj z kalkulatora, aby porównać warianty z ratami równymi i malejącymi, przetestować różne scenariusze wysokości wkładu własnego i okresu spłaty, a następnie świadomie wybrać ofertę najlepiej dopasowaną do Twojego budżetu domowego.
Wprowadź dane
Wyniki
Jak interpretować wyniki kalkulatora hipotecznego?
Porównaj warianty, nie patrz na jedną liczbę. Kredyt hipoteczny to decyzja na 20–30 lat, dlatego kluczowe jest przeanalizowanie kilku scenariuszy. Zmiana okresu kredytowania z 30 na 25 lat podnosi ratę o ok. 5–10%, ale pozwala zaoszczędzić nawet 15–25% łącznych odsetek. Z kolei zwiększenie wkładu własnego z 10% do 20% nie tylko obniża ratę, ale eliminuje konieczność opłacania ubezpieczenia niskiego wkładu. Zawsze sprawdzaj, jak zmiana jednego parametru wpływa na całkowity koszt kredytu, a nie tylko na wysokość raty.
Raty równe a raty malejące — co wybrać? Raty równe (annuitetowe) gwarantują stałą kwotę do zapłaty przez cały okres spłaty, co ułatwia planowanie budżetu domowego. W ratach malejących początkowa rata jest wyraźnie wyższa (nawet o 25–30%), ale szybko maleje, a łączny koszt odsetek jest niższy o ok. 10–15%. Jeśli Twoja zdolność kredytowa na to pozwala, raty malejące będą tańsze w perspektywie całego zobowiązania. Skorzystaj z naszego kalkulatora rat równych i malejących, aby porównać oba warianty w szczegółach.
Co wpływa na wysokość raty? Rata kredytu hipotecznego zależy od czterech głównych czynników: kwoty kredytu (im wyższy wkład własny, tym niższa rata), okresu spłaty (dłuższy okres to niższa rata, ale wyższy koszt łączny), oprocentowania (suma marży banku i stawki WIBOR/WIRON, dziś typowo ok. 5,84%) oraz rodzaju rat. Warto zwrócić szczególną uwagę na wskaźnik RRSO, który uwzględnia wszystkie koszty — prowizję, ubezpieczenia i odsetki — dając pełny obraz ceny kredytu. Oblicz rzeczywiste RRSO dla swojego wariantu.
Scenariusz stresowy — przygotuj się na wzrost stóp. Przy zmiennym oprocentowaniu Twoja rata może się zmienić przy każdej aktualizacji stawki WIBOR. Co jeśli stopy procentowe wzrosną o 2 p.p.? Dla kredytu 400 000 zł na 25 lat oznaczałoby to wzrost raty o ok. 500–600 zł miesięcznie. Zanim podpiszesz umowę, upewnij się, że Twój domowy budżet wytrzyma takie obciążenie. Sprawdź też, czy nadpłata kredytu pomoże Ci szybciej zmniejszyć saldo i ograniczyć ryzyko.
Kiedy warto skonsultować się z doradcą? Kalkulator daje solidną orientację, ale nie zastąpi indywidualnej analizy. Jeśli planujesz kredyt na kwotę powyżej 500 tys. zł, masz niestandardowe źródło dochodu (np. działalność gospodarczą lub umowę zlecenie) albo rozważasz refinansowanie istniejącego zobowiązania, dobrym krokiem będzie rozmowa z niezależnym doradcą kredytowym. Doradca pomoże porównać oferty kilkunastu banków, wynegocjować niższą marżę i dobrać ubezpieczenie, którego koszt nie przewyższy oszczędności. Zanim umówisz się na spotkanie, sprawdź swoją zdolność kredytową, aby wiedzieć, na jaką kwotę możesz liczyć.
Szukasz najlepszego kredytu?
Porównaj aktualne oferty banków i znajdź kredyt dopasowany do Twoich potrzeb.
Porównaj oferty na MyBank.pl →Najczęściej zadawane pytania
Rata kredytu hipotecznego z ratami równymi (annuitetowymi) jest obliczana według wzoru matematycznego, który uwzględnia kwotę kredytu, miesięczną stopę procentową oraz liczbę rat. Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się z dwóch elementów: stawki referencyjnej (WIBOR 3M lub 6M, a docelowo WIRON) oraz stałej marży banku. Na przykład przy marży 2% i WIBOR 3M 3,79% łączne oprocentowanie wynosi 5,79%. Dla kredytu 400 000 zł na 25 lat z takim oprocentowaniem miesięczna rata równa wyniesie około 2 524 zł, z czego w pierwszym miesiącu około 1 930 zł to odsetki, a tylko 594 zł to spłata kapitału. W ratach malejących początkowa rata jest wyższa (około 3 920 zł), ale szybciej spada i łączny koszt odsetek jest niższy o kilkanaście procent.
Na całkowity koszt kredytu hipotecznego wpływa wiele czynników. Najważniejsze to: oprocentowanie (marża + stawka referencyjna), które determinuje wysokość odsetek; okres kredytowania - wydłużenie z 25 do 30 lat może zwiększyć łączne odsetki nawet o 30-40%; prowizja banku, która zazwyczaj wynosi 0-3% kwoty kredytu; ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (jeśli wkład jest niższy niż 20%), kosztujące około 0,08% brakującej kwoty miesięcznie; obowiązkowe ubezpieczenie nieruchomości (200-800 zł rocznie); oraz ewentualne ubezpieczenie na życie, które bank często wymaga w zamian za obniżoną marżę. Dla kredytu 400 000 zł na 25 lat przy oprocentowaniu 5,79% same odsetki wyniosą około 357 000 zł.
LTV (Loan to Value) to stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości, wyrażony w procentach. Jeśli kupujesz mieszkanie za 500 000 zł i wnosisz 100 000 zł wkładu własnego, bierzesz kredyt na 400 000 zł, więc LTV wynosi 80%. Wskaźnik ten jest kluczowy z kilku powodów. Po pierwsze, polskie prawo wymaga minimalnego wkładu własnego 20% (LTV maksymalnie 80%), choć niektóre banki akceptują 10% z dodatkowym ubezpieczeniem. Po drugie, im niższe LTV, tym często niższa marża - banki mogą oferować marżę niższą nawet o 0,2-0,5 punktu procentowego przy LTV poniżej 60-70%. Po trzecie, przy LTV powyżej 80% konieczne jest dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu, które generuje dodatkowy koszt.
Ubezpieczenie na życie nie jest prawnie wymagane przy kredycie hipotecznym, ale większość banków silnie zachęca do jego wykupienia, oferując w zamian niższą marżę (zazwyczaj o 0,1-0,3 punktu procentowego). Obowiązkowe jest natomiast ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych - to wymog ustawowy. Warto policzyć, czy obniżka marży rekompensuje koszt ubezpieczenia na życie. Przykład: przy kredycie 400 000 zł obniżka marży o 0,2 p.p. daje oszczędność około 800 zł rocznie na odsetkach. Jeśli ubezpieczenie na życie kosztuje 600 zł rocznie, to się opłaca. Ważne - nie musisz kupować ubezpieczenia oferowanego przez bank. Masz prawo wybrać dowolnego ubezpieczyciela, co często pozwala znaleźć tańsze rozwiązanie.
Oprocentowanie stałe daje pewność stałej raty przez ustalony okres (w Polsce zazwyczaj 5 lat), co ułatwia planowanie budżetu domowego. Oprocentowanie zmienne (oparte na WIBOR/WIRON + marża) może być początkowo niższe, ale zmienia się wraz ze stopami procentowymi. W marcu 2026 WIBOR 3M wynosi 3,79%, co przy marży 2,0% daje oprocentowanie zmienne ok. 5,79%. Przy wyborze warto wziąć pod uwagę: jeśli stopy procentowe są historycznie wysokie, oprocentowanie zmienne może być korzystniejsze, bo jest szansa na spadek rat w przyszłości. Jeśli stopy są niskie, warto rozważyć stałą stopę, by zabezpieczyć się przed wzrostami. W praktyce różnica może być ogromna - wzrost WIBOR z 0,2% do 6,9% w latach 2021-2022 spowodował wzrost rat nawet o 80-100%. Stała stopa chroni przed takim szokiem, ale zazwyczaj jest wyższa o 0,5-1,5 p.p. od zmiennej w momencie podpisywania umowy. Warto też pamiętać, że po zakończeniu okresu stałej stopy, oprocentowanie automatycznie przechodzi na zmienne.
Powiązane narzędzia i poradniki
- Kredyt hipoteczny krok po kroku — kompletny przewodnik
- Stała vs zmienna stopa — którą wybrać
- Kalkulator zdolności kredytowej — sprawdź ile możesz pożyczyć