Jak obliczyć całkowity koszt zakupu mieszkania?
Najpierw rozdziel trzy kwoty. Wydatki na zakup i urządzenie = pełna cena + opłaty + wykończenie i przeprowadzka. Kredyt finansuje część ceny, więc nie dodawaj jego kapitału ponownie do tego kosztu. Niewydana rezerwa też nie jest kosztem: dodaj ją dopiero do całego planu.
Gotówka na plan = cena − kredyt na cenę + koszty płatne osobno + wykończenie i przeprowadzka + rezerwa. Własna część ceny jest liczona od ceny zakupu. Rezerwa pozostaje Twoim pieniądzem: zwiększa wymaganą gotówkę, ale nie jest wydatkiem na nieruchomość.
Kwoty budżetowe sumujemy w groszach. Procent PCC liczymy od podstawy zaokrąglonej do pełnego złotego, a podatek także zaokrąglamy do złotego. Wynik opisuje wybrane założenia, nie kwotę kredytu zaakceptowaną przez bank. Ten model nie finansuje opłat i remontu kredytem, nie nalicza przyszłych rat, odsetek, inflacji ani zwrotów.
Mieszkanie za 600 tys. zł: przykład
Własna część ceny 20% daje 120 000 zł. PCC 2% od 600 000 zł to 12 000 zł. Założone pozostałe opłaty: notariusz i wypisy 2 500 zł, sąd 200 zł, wpis hipoteki 200 zł, PCC od hipoteki 19 zł oraz bank i wycena 2 000 zł. Urządzenie: 80 000 zł, przeprowadzka: 3 000 zł, niewydana rezerwa: 20 000 zł. Cały plan wymaga 239 919 zł gotówki. Przy 180 000 zł oszczędności brakuje 59 919 zł.
W tym samym przykładzie wydatki na nieruchomość i urządzenie wynoszą 699 919 zł: cena 600 000 zł plus 99 919 zł pozostałych wydatków. Plan z niewydaną rezerwą 20 000 zł wynosi 719 919 zł. Kredyt na cenę to 480 000 zł, a własna gotówka na plan — 239 919 zł. Różnica między kosztem a gotówką wynika z finansowania i zachowanej rezerwy.
To własny przykład, nie ocena cen remontu ani dostępnych warunków kredytu. Zobacz budżet, trzy warianty wkładu i checklistę dokumentów.
Zadatek 30 tys. zł: koszt czy część ceny?
Przyjmijmy, że w powyższej transakcji zapłacono 30 000 zł zadatku z własnych środków i po wykonaniu umowy zaliczono go na cenę. Kredyt na cenę nadal wynosi 480 000 zł, a pozostałe założenia nie zmieniają się. Zadatek jest częścią już policzonych 120 000 zł własnych środków na cenę; nie dodawaj go ponownie do „pozostałych wydatków”. Zaliczenie zadatku przy wykonaniu umowy opisuje art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego.
| Pozycja | Przed wpłatą | Po wpłacie |
|---|---|---|
| Własna część ceny jeszcze do zapłaty | 120 000 zł | 90 000 zł |
| Pozostałe wydatki i niewydana rezerwa | 119 919 zł | 119 919 zł |
| Gotówka potrzebna od tego momentu | 239 919 zł | 209 919 zł |
| Oszczędności dostępne od tego momentu | 180 000 zł | 150 000 zł |
| Brakująca kwota | 59 919 zł | 59 919 zł |
Luka nie maleje tylko dlatego, że część ceny już zapłacono. Zmniejszyły się zarówno pozostające płatności, jak i saldo oszczędności. Formularz liczy pełny plan od początku i nie odejmuje wcześniejszych wpłat. Porównuj jego wynik ze środkami sprzed płatności; gdy oceniasz saldo dzisiejsze, odejmij z wymaganej gotówki wyłącznie ujęte już w planie kwoty, które rzeczywiście zapłacono. Nie zmniejszaj pełnej ceny zakupu ani podstawy PCC o zadatek.
Ten wariant zakłada wykonaną umowę i zaliczenie wpłaty na cenę. Nie obejmuje odstąpienia, zatrzymania lub zwrotu zadatku ani uznania go przez bank za wkład. Te kwestie sprawdź w umowie i dokumentach finansowania.
PCC: potwierdź swoją sytuację
MF podaje 2% dla sprzedaży nieruchomości. Szczególne 6% dotyczy szóstego i kolejnych lokali objętych VAT w warunkach wskazanych w ustawie. Wybór „0 zł” może odpowiadać transakcji wyłączonej z PCC lub zwolnieniu. Zwolnienie przy pierwszym mieszkaniu wymaga sprawdzenia obecnych i wcześniejszych praw każdego nabywcy; wyjątek dotyczy udziału do 50% nabytego w drodze dziedziczenia. Kalkulator nie bada uprawnień.
Przy sprzedaży podstawą PCC jest wartość rynkowa. Nie myl jej automatycznie z ceną lub wyceną bankową do LTV. PCC od ustanowienia hipoteki to inny podatek: 19 zł dotyczy wierzytelności o nieustalonej wysokości, a dla istniejących ustawa przewiduje 0,1% kwoty zabezpieczonej wierzytelności.
Notariusz, sąd i płatności bankowe
Wynagrodzenie kancelarii, VAT, wypisy, opłaty sądowe i podatki są odrębnymi pozycjami. Rozporządzenie określa maksymalne stawki taksy, nie jeden obowiązkowy rachunek dla każdej transakcji; § 6 przewiduje m.in. połowę stawki z § 3 przy sprzedaży lokalu mieszkalnego. Do budżetu przepisz uzgodnioną łączną kwotę brutto za usługę, bez ponownego wpisywania podatków i sądu.
Przy kredycie zbierz kwoty prowizji, wyceny i składek rzeczywiście płatnych na start. Jeśli składka jest miesięczna, uwzględnij ją także w późniejszym budżecie życia; nie zaliczaj automatycznie całego roku jako wydatku w dniu zakupu. Sposób finansowania i pobrania opłaty potwierdź w swojej ofercie i umowie. Dwie propozycje banków porównaj osobno.
Czy większy wkład zostawia dość gotówki?
Zwiększenie własnej części ceny obniża kredyt na cenę, ale podnosi gotówkę potrzebną na ten plan. Sprawdź, czy nie ogranicza środków na urządzenie i rezerwę. Przelicz wybrany okres rezerwy, a późniejsze miesięczne wydatki oszacuj w kalkulatorze utrzymania mieszkania.
