Kalkulator wynajem czy kupno — majątek i saldo
Porównaj końcowy majątek po sprzedaży mieszkania z kredytem i portfel osoby wynajmującej. Oba warianty zaczynają z taką samą gotówką i korzystają z porównywalnego miesięcznego budżetu. Wybierz osobno okres kredytu i horyzont porównania.
Stopy wzrostu cen, najmu i zwrotu portfela to edytowalne założenia. Nie są prognozą, obietnicą zysku ani aktualną ofertą finansową. Możesz wpisać także spadek cen i ujemny zwrot.
Założenia obu wariantów
W obu wariantach uwzględnij porównywalne wydatki na mieszkanie. Zwykłe koszty życia wspólne dla obu stron możesz pominąć. Koszty właściciela obejmują opłaty poza ratą, utrzymanie, ubezpieczenie i przyjętą rezerwę remontową. Koszty startowe zakupu nie podnoszą automatycznie wartości lokalu w modelu.
Zwrot portfela wpisz netto po podatkach i kosztach. Nie naliczamy jednolitego podatku dla wszystkich rodzajów inwestycji. Podatek przy sprzedaży mieszkania ustal osobno; model nie rozstrzyga prawa do zwolnienia. Wartość 0 zł jest założeniem przykładu.
Wynik na wybranej dacie
Co zmienia wynik?
Obliczenia i CSV powstają w przeglądarce. Analityka po zgodzie nie otrzymuje cen, sald, dochodów ani kwot oszczędności.
Metoda: porównuj majątek, a nie tylko sumy rachunków
- Wspólny kapitał początkowy = własna część ceny + koszty startowe zakupu. Kupujący wykorzystuje go na transakcję. Wynajmujący inwestuje tę kwotę po odjęciu swoich kosztów startowych.
- Kapitał kredytu = cena − własna część ceny. Rata równa wynika z niezmiennej nominalnej stopy miesięcznej i pełnej liczby miesięcy.
- W każdym miesiącu wspólny budżet jest wyższą z kwot: rata + koszty właściciela albo koszt najmu. Strona wydająca mniej inwestuje różnicę na koniec miesiąca. Model nie potwierdza, że taki budżet mieści się w Twoim dochodzie.
- Portfele finansowe rosną według efektywnej miesięcznej stopy odpowiadającej podanemu rocznemu zwrotowi netto. Ceny i koszty zmieniają się według podanych scenariuszy rocznych, przeliczonych miesięcznie.
- Po zakończeniu okresu spłaty rata znika, a niższe wydatki właściciela mogą tworzyć jego dopłaty do portfela. Horyzont może być krótszy lub dłuższy niż okres kredytu.
- Majątek kupującego po sprzedaży = wartość mieszkania − koszt sprzedaży − saldo kredytu − podany podatek + jego portfel. Majątek najemcy = jego portfel. Wynik realny dzieli obie kwoty przez tę samą zmianę poziomu cen.
Czego model nie rozstrzyga?
Nie przewiduje cen, dostępności kredytu, przyszłych rat po zmianie stopy, dochodów ani zwrotu inwestycji. Nie uwzględnia automatycznie rekompensaty za wcześniejszą spłatę, podatków od transakcji, kaucji zwrotnej, kosztów przeprowadzki ani nieregularnych dużych remontów. Koszty jednorazowe można doliczyć do właściwego pola startowego; podatek od sprzedaży do osobnego pola. Powtarzalne koszty ujmij w budżecie właściciela lub najmu.
Wynik porównuje hipotetyczną sprzedaż na końcu, a nie samą możliwość dalszego mieszkania. Różnice w elastyczności, standardzie i ryzyku utraty płynności nie są wycenione. Nie należy traktować dodatniej różnicy jako osobistego zalecenia zakupu.
Sprawdź także gotówkę i rezerwę
Pełny budżet zakupu · Poduszka finansowa · Próba miesięcznego budżetu · PCC przy zakupie · PIT przy sprzedaży i ulga mieszkaniowa.
Wersja wynajem-kupno-majatek-v2, 3 października 2026. Jawny model przepływów miesięcznych, bez danych klientów i statystyk rynku. Saldo, wspólne budżety i majątek sprawdzane niezależną implementacją.
