Wnioski o kredyty hipoteczne skoczyły o 15-20% w Q1 2026, a deweloperzy sprzedali 12% więcej mieszkań niż kwartał wcześniej. Jednocześnie rozpoczętych budów jest o 8% mniej rok do roku. To klasyczny przepis na lukę podażową — i w Krakowie oraz Gdańsku już ją widać. Oto twarde dane z sześciu miast.
1. Podsumowanie Q1 2026: twarde dane
Kluczowe wskaźniki rynku nieruchomości po pierwszym kwartale 2026:
- Wnioski o kredyty hipoteczne: wzrost o 15-20% vs Q4 2025 (źródło: BIK)
- Sprzedaż deweloperska: wzrost o 12% vs Q4 2025 w 6 głównych miastach
- Ceny transakcyjne: stabilizacja lub wzrost 1-3% kw/kw w zależności od miasta
- Rozpoczęte budowy: spadek o 8% r/r (efekt ostrożności deweloperów z 2024-2025)
- Stopa referencyjna: 3,75% (po obniżce w marcu 2026)
2. Ceny mieszkań w 6 największych miastach
Średnie ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym w Q1 2026 (zł/m²):
| Miasto | Cena zł/m² Q1 2026 | Zmiana kw/kw | Zmiana r/r |
|---|---|---|---|
| Warszawa | 14 200 – 16 100 zł | +1,5% | +4,2% |
| Kraków | 12 400 – 14 200 zł | +1,8% | +5,1% |
| Wrocław | 11 200 – 13 100 zł | +0,9% | +3,4% |
| Gdańsk | 12 100 – 14 300 zł | +2,1% | +5,8% |
| Poznań | 9 400 – 11 200 zł | +0,5% | +2,1% |
| Łódź | 8 100 – 10 300 zł | +1,2% | +3,8% |
Gdańsk i Kraków rosną najszybciej — to efekt ograniczonej podaży nowych inwestycji i silnego popytu lokalnego. Warszawa stabilizuje się na wysokim poziomie: 14-16 tys. zł/m² to nowa norma dla rynku pierwotnego w stolicy. Poznań i Łódź pozostają najtansze wśród dużych miast.
Ceny ofertowe vs transakcyjne
Ceny ofertowe są wyższe od transakcyjnych średnio o 5-8%. Deweloperzy testują wyższe ceny po obniżkach stóp, ale kupujący wciąż negocjują. Jeśli widzisz ofertę w cenie 15 000 zł/m², realna cena transakcyjna to prawdopodobnie 13 800-14 200 zł/m².
Podatek PCC od pierwszego mieszkania — nie daj się nabrać na limity cenowe
Kupujesz pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego? Zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, zwolnienie z podatku 2% dotyczy pierwszego mieszkania bez limitu cenowego. Nie ma znaczenia, czy kupujesz kawalerkę za 250 tys. czy apartament za 900 tys. — PCC nie zapłacisz. Agenci nieruchomości i nawet niektórzy notariusze mylą ten przepis z limitami z programów rządowych. Sprawdź sam w ustawie, zanim ktoś każe Ci zapłacić 2% od 600 tys. zł, bo to 12 000 zł do odzyskania.
3. Popyt po obniżkach stóp
Obniżki stóp procentowych przełożyły się na wyraźny wzrost zainteresowania kredytami hipotecznymi. Wnioski o kredyty hipoteczne w Q1 2026 wzrosły o 15-20% w porównaniu z Q4 2025. To nie jest jeszcze boom kredytowy z 2021 roku, ale wyraźne ożywienie.
Główne czynniki napędzające popyt:
- Niższe raty. Przy WIBOR 3M 3,84% (vs 5,86% na szczycie w 2023) rata kredytu 400 000 zł spadła o ponad 500 zł/mies.
- Wyższa zdolność kredytowa. Każde 25 pb obniżki to ok. 15 000 zł wyższej zdolności.
- Oczekiwania dalszych obniżek. Część kupujących przyspiesza decyzję, żeby kupić przed spodziewanym wzrostem cen.
- Odroczone zakupy z 2023-2024. Osoby, które czekały na spadek stóp, teraz wchodzą na rynek.
4. Rynek deweloperski: mniej budów, więcej sprzedaży
Paradoks rynku deweloperskiego w Q1 2026: deweloperzy sprzedają więcej, ale budują mniej. Liczba rozpoczętych budów spadła o 8% rok do roku — to efekt ostrożnych decyzji inwestycyjnych podejmowanych w 2024-2025, gdy rynek był niepewny.
To oznacza potencjalny problem: jeśli popyt będzie rosł (a obniżki stóp temu sprzyjają), a nowa podaż będzie ograniczona, ceny mogą ruszyć w górę w H2 2026. Nowe inwestycje uruchamiane teraz pojawią się na rynku najwcześniej za 18-24 miesiące.
Luka podażowa
Spadek rozpoczętych budów o 8% r/r przy wzroście sprzedaży o 12% to przepis na lukę podażową. W Krakowie i Gdańsku oferta deweloperska skurczyła się do najniższego poziomu od 3 lat. Jeśli planujesz zakup w tych miastach, nie czekaj zbyt długo — wybór się zmniejsza.
5. Prognoza na H2 2026
Co przyniesie drugie półrocze 2026? Scenariusz zależy od dalszej ścieżki stóp procentowych i reakcji podaży.
Duże miasta: stabilizacja na wysokim poziomie
W Warszawie, Krakowie i Gdańsku ceny raczej się nie cofną. Prognoza: wzrost 2-5% r/r. Ograniczona podaż i rosnący popyt utrzymają presję cenową. Jedynym hamulcem mogą być dalsze podwyżki cen materiałów budowlanych lub zaostrzenie rekomendacji KNF.
Średnie miasta: większy potencjał wzrostu
Miasta średniej wielkości (Lublin, Rzeszów, Bydgoszcz, Katowice) mogą zanotować silniejsze wzrosty — 5-8% r/r. Dzięki niższym cenom wyjściowym i rosnącej zdolności kredytowej, popyt przenosi się częściowo do tych lokalizacji. Praca zdalna sprzyja temu trendowi.
6. Kupować teraz czy czekać?
Zamiast zgadywać, policzmy. Przy wzroście cen 1,5% kwartalnie mieszkanie za 500 000 zł drożeje o 7 500 zł co 3 miesiące. Kolejna obniżka stóp o 25 pb obniży Twoją ratę o 57 zł miesięcznie. Czekanie kwartał kosztuje 7 500 zł, a oszczędza 684 zł rocznie. Matematyka jest bezlitosna.
Argumenty za kupnem teraz
- Podaż się kurczy. Mniej rozpoczętych budów = mniej mieszkań w przyszłości.
- Popyt rośnie. Dalsze obniżki stóp = więcej chętnych = wyższe ceny.
- Rata jest już znacząco niższa. Od szczytu stopy spadły o 200 pb — główna ulga już się dokonała.
Argumenty za czekaniem
- Możliwe dalsze obniżki. Konsensus: jeszcze 1-3 cięcia w 2026 = niższa rata.
- Program Kredyt naStart. Jeśli ruszy, zmieni układ sił na rynku.
- Ceny mogą się schłodzić. Jeśli geopolityka wstrzyma obniżki, popyt osłabnie.
Praktyczny wniosek: jeśli znajdziesz mieszkanie w dobrej cenie i lokalizacji — nie czekaj. Rynek nagradzający czekających skończył się w 2025. W 2026 gra toczy się o dobrą ofertę, nie o idealny timing. Policz koszty zakupu: kalkulator kosztów zakupu.
Sprawdź kredyt hipoteczny w Warszawie
Aktualne oferty banków na kredyt hipoteczny z najniższą marżą — porównanie dla Warszawy i okolic.
Kredyt hipoteczny Warszawa →Najczęściej zadawane pytania
Średnia cena transakcyjna mieszkań w Warszawie na rynku pierwotnym w Q1 2026 wynosi 14 200-16 100 zł/m². Ceny ofertowe są wyższe o 5-8%. Wzrost kwartalny to ok. 1,5%, roczny ok. 4,2%.
Spadek cen jest mało prawdopodobny w dużych miastach — ograniczona podaż i rosnący popyt (efekt obniżek stóp) utrzymują presję cenową. Prognoza: stabilizacja lub wzrost 2-5% r/r.
Wzrost wniosków o kredyty o 15-20% vs Q4 2025, wzrost sprzedaży deweloperskiej o 12%. Rynek reaguje z opóźnieniem 3-6 miesięcy — pełny efekt obniżek zobaczymy w H2 2026.
Najtańsze spośród 6 głównych miast to Łódź (8 100-10 300 zł/m²) i Poznań (9 400-11 200 zł/m²). To 35-45% taniej niż w Warszawie.
Przy wzroście cen 1,5% kwartalnie, mieszkanie za 500 tys. zł drożeje o 7 500 zł w kwartał. Kolejna obniżka o 25 pb obniży ratę o 57 zł/mies. (684 zł rocznie). Czekanie kwartał kosztuje netto ok. 6 800 zł. Kupuj, jeśli masz wkład własny i znalazłeś mieszkanie w cenie transakcyjnej (nie ofertowej).
Duże miasta: stabilizacja na wysokim poziomie, wzrost 2-5% r/r. Średnie miasta (Lublin, Rzeszów, Katowice): potencjalnie silniejsze wzrosty 5-8% r/r dzięki niższym cenom wyjściowym.
