Co bank sprawdza poza wysokością pensji?
Definicję zdolności zawiera art. 70 ust. 1 Prawa bankowego. Przy hipotece Rekomendacja S, pkt 8.1–8.4, opisuje ocenę dochodów, kosztów i zobowiązań oraz znaczenie stabilności wpływów. Bank analizuje też informacje o spłatach, okres kredytu i sytuację gospodarstwa domowego. Wartość nieruchomości i wkład własny dotyczą zabezpieczenia; nie zastępują dochodu potrzebnego na raty.
Kwota uznana przez bank nie musi odpowiadać kwocie widocznej na wyciągu. Premia, sezonowe zlecenia, dochód z firmy i pensja mogą wymagać różnych dokumentów. Nie przypisujemy im jednego procentu uznania ani wspólnego wymaganego stażu. Przy porównywaniu ofert poproś o listę dokumentów i wyjaśnienie, które wpływy zostały uwzględnione.
Dwie granice raty we własnym budżecie
Najpierw policz kwotę pozostającą po pełnych kosztach życia, innych ratach i odkładaniu rezerwy. Osobno możesz przyjąć własny maksymalny udział wszystkich rat w dochodzie. Niższa z tych granic wyznacza ratę do dalszych obliczeń.
| Pozycja | Założenie lub wynik |
|---|---|
| Miesięczny dochód netto | 10 000 zł |
| Pełne koszty życia | 4 200 zł |
| Inne miesięczne raty | 800 zł |
| Kwota odkładana co miesiąc | 1 000 zł |
| Na nową ratę po tych wydatkach | 10 000 − 4 200 − 800 − 1 000 = 4 000 zł |
| Własny limit udziału wszystkich rat | 40% dochodu: 4 000 zł |
| Na nową ratę w ramach tego limitu | 4 000 − 800 = 3 200 zł |
| Niższa z dwóch granic | 3 200 zł |
Wybrane tutaj 40% to założenie gospodarstwa domowego. Rekomendacja S nie gwarantuje przy tym poziomie kredytu: bank ustala maksymalne DStI (pkt 9.1), a pkt 9.3 wskazuje poziomy wymagające szczególnej uwagi. Więcej wyjaśnia hasło DTI i DStI.
Rata 3 200 zł odpowiada w uproszczonym modelu kapitałowi 496 661,96 zł przy oprocentowaniu nominalnym 6% rocznie i 300 równych miesięcznych ratach. To matematyczna zależność raty i kwoty, bez opłat, ubezpieczeń i bankowej oceny ryzyka. Jeżeli w tym samym budżecie dochód spadnie do 8 000 zł, kwota po wydatkach wyniesie 2 000 zł, a granica wynikająca z udziału rat 2 400 zł. Tym razem ogranicza Cię pozostała gotówka.
Karty, limity i wspólny wniosek: o co zapytać?
Niewykorzystany limit może wpływać na ocenę. Zapytaj bank, jaką kwotę obciążenia przyjął i czy chodzi o ratę już uwzględnioną w Twoim budżecie. Nie ma jednego procentu limitu obowiązującego wszystkie banki. Przed zamknięciem karty sprawdź koszt, termin odnotowania zmiany oraz potrzebną Ci rezerwę płynności.
Współkredytobiorca wnosi dochody, ale również koszty i zobowiązania. Zmiana pracy, spłata pożyczki lub większy wkład wymagają ponownego przeliczenia; nie można z góry przypisać im stałego wzrostu zdolności w złotych.
Co porównać w dwóch ocenach bankowych?
- Uznany dochód i okres, z którego go wyliczono.
- Przyjęte koszty utrzymania oraz wszystkie obciążenia, w tym limity.
- Okres użyty do oceny i oprocentowanie z buforem, jeśli ma zastosowanie.
- Wartość zabezpieczenia i wymagany wkład, oddzielnie od zdolności.
Do własnych wariantów użyj kalkulatora zdolności. Gdy znasz kwotę kredytu, kalkulator wymaganych dochodów pozwoli sprawdzić zależność w drugą stronę.
Obliczenie własne: rata annuitetowa, miesięczna stopa 6%/12, bez dodatkowych kosztów i zaokrąglania rat w harmonogramie. Założenia budżetu są przykładem, nie danymi klientów.
Najczęściej zadawane pytania
Nie ma uniwersalnego mnożnika. Wynik zależy m.in. od kosztów życia, zobowiązań, okresu, oprocentowania i sposobu uznania dochodu przez bank.
Nie. Bank ustala własne maksymalne DStI i przeprowadza pełną ocenę. We własnym budżecie trzeba również sprawdzić, ile zostaje po kosztach życia i odkładaniu rezerwy.
Nie. Wpływ zależy od sposobu uwzględnienia limitu oraz pozostałych założeń. Najpierw sprawdź w banku przyjęte obciążenie i warunki odnotowania zmiany.
