Czym jest taksa notarialna?

Taksa notarialna to wynagrodzenie notariusza za dokonanie czynności notarialnej, np. sporządzenie aktu notarialnego przy zakupie nieruchomości. Jej maksymalne stawki określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości — notariusz nie może pobrać więcej niż przewiduje tabela, ale może negocjować niższe wynagrodzenie.

Koszty u notariusza to jeden z głównych wydatków dodatkowych przy zakupie mieszkania lub domu. Oprócz samej taksy notarialnej, kupujący ponosi opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej oraz podatek VAT od wynagrodzenia notariusza.

Tabela maksymalnych stawek taksy notarialnej

Stawki taksy notarialnej zależą od wartości przedmiotu czynności (czyli ceny nieruchomości). Obowiązujące stawki maksymalne w 2026 roku:

  • Do 3 000 zł — 100 zł
  • Od 3 000 do 10 000 zł — 100 zł + 3% nadwyżki ponad 3 000 zł
  • Od 10 000 do 30 000 zł — 310 zł + 2% nadwyżki ponad 10 000 zł
  • Od 30 000 do 60 000 zł — 710 zł + 1% nadwyżki ponad 30 000 zł
  • Od 60 000 do 1 000 000 zł — 1 010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł
  • Od 1 000 000 do 2 000 000 zł — 4 770 zł + 0,2% nadwyżki ponad 1 000 000 zł
  • Powyżej 2 000 000 zł — 6 770 zł + 0,25% nadwyżki ponad 2 000 000 zł (nie więcej niż 10 000 zł)

Przy zakupie z rynku wtórnego — 50% stawki

Przy umowach sprzedaży nieruchomości z rynku wtórnego notariusz pobiera maksymalnie połowę stawki z tabeli. Przy mieszkaniu za 400 000 zł maksymalna taksa z tabeli to 2 370 zł, ale za akt sprzedaży notariusz może pobrać najwyżej 1 185 zł netto.

Przykładowe koszty notarialne — zakup mieszkania

Zakup mieszkania za 450 000 zł z rynku wtórnego na kredyt hipoteczny. Szacunkowe koszty u notariusza:

  • Taksa za akt sprzedaży (50% stawki max.): ok. 1 285 zł netto
  • VAT 23% od taksy: ok. 296 zł
  • Taksa za oświadczenie o ustanowieniu hipoteki: ok. 200 zł netto + VAT
  • Wypisy aktu notarialnego (za stronę): ok. 200–400 zł + VAT
  • Opłata sądowa za wpis prawa własności: 200 zł
  • Opłata sądowa za wpis hipoteki: 200 zł
  • Podatek PCC (2% wartości): 9 000 zł (lub 0 zł przy pierwszym mieszkaniu)

Łącznie u notariusza zapłacisz ok. 2 500–3 000 zł (bez PCC) lub ok. 11 500–12 000 zł (z PCC). Warto pamiętać, że podatek PCC stanowi zdecydowanie największą pozycję.

Od czego zależy ostateczny koszt?

Na wysokość rachunku u notariusza wpływa kilka czynników:

  • Wartość nieruchomości — im wyższa cena, tym wyższa taksa (degresywna skala)
  • Rodzaj transakcji — rynek wtórny (50% stawki) vs rynek pierwotny (pełna stawka za umowę deweloperską)
  • Liczba czynności — jeśli przy jednej wizycie notariusz sporządza akt sprzedaży, oświadczenie o hipotece i inne dokumenty, każda czynność jest odrębnie wyceniana
  • Liczba wypisów — bank wymaga dodatkowych wypisów aktu, każdy jest płatny
  • Negocjacje — stawki w tabeli to stawki maksymalne; wielu notariuszy stosuje niższe ceny, szczególnie przy prostych transakcjach

Negocjuj cenę u notariusza

Nie bój się pytać o rabat. Wielu notariuszy oferuje taksy niższe niż maksymalne, zwłaszcza jeśli transakcja jest standardowa. Porównaj oferty 2–3 kancelarii w Twojej okolicy — różnice mogą sięgać kilkuset złotych.

Koszty notarialne przy kredycie hipotecznym

Zaciągając kredyt hipoteczny, musisz liczyć się z dodatkowymi czynnościami notarialnymi:

  • Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki — taksa wynosi zazwyczaj 1/4 stawki maksymalnej od wartości hipoteki (nie mniej niż 100 zł netto)
  • Akt poddania się egzekucji — bank może wymagać notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji (art. 777 k.p.c.), co kosztuje dodatkowe 200–400 zł netto
  • Dodatkowe wypisy — bank potrzebuje kilku wypisów aktu notarialnego (oryginały dla sądu, banku, kupującego, sprzedającego)

Warto zapytać bank, ile wypisów aktu potrzebuje — to pozwoli dokładniej oszacować koszty. Standardowo bank wymaga 2–3 wypisów.

Kiedy VAT, a kiedy nie?

Wynagrodzenie notariusza (taksa) jest opodatkowane VAT w stawce 23%. Dotyczy to wyłącznie honorarium notariusza — opłaty sądowe i podatek PCC nie podlegają VAT, ponieważ notariusz jedynie pobiera je jako pośrednik i przekazuje do odpowiednich urzędów.

Dlatego prosząc o wycenę usługi, zawsze pytaj o kwotę brutto (z VAT) — to jest kwota, którą faktycznie zapłacisz za usługę notarialną.

Sprawdź też: Podatek PCC | Akt notarialny | Księga wieczysta | Kalkulator kredytu hipotecznego

Najczęściej zadawane pytania

Przy zakupie mieszkania za 400 000 zł z rynku wtórnego łączne koszty notarialne (bez PCC) wyniosą ok. 2 200–2 800 zł. Obejmuje to taksę za akt sprzedaży (50% stawki max.), VAT, taksę za oświadczenie o hipotece, wypisy oraz opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej.

Tak, stawki w tabeli to stawki maksymalne — notariusz nie może pobrać więcej, ale może zaoferować niższą cenę. Warto porównać oferty 2–3 kancelarii w okolicy. Różnice mogą sięgać kilkuset złotych, szczególnie przy standardowych transakcjach.

Koszty notarialne ponosi zazwyczaj kupujący, choć strony mogą umówić się inaczej. W praktyce kupujący pokrywa taksę, opłaty sądowe i podatek PCC. Sprzedający może ponosić koszty dodatkowych dokumentów (np. zaświadczenie ze spółdzielni).

Większość banków nie finansuje kosztów notarialnych w ramach kredytu hipotecznego — musisz pokryć je z własnych środków, podobnie jak wkład własny. Niektóre banki pozwalają jednak sfinansować prowizję bankową lub ubezpieczenie z kwoty kredytu. Zawsze pytaj bank o szczegóły.