Rekomendacja S — wkład, zdolność i ocena hipoteki

Cztery zasady, które wpływają na obliczenia

• Dochód i koszty: pkt 8.1–8.4 wymaga szerokiej oceny zdolności i informacji o sytuacji klienta. Zabezpieczenie nie zastępuje możliwości spłaty (pkt 13.1).
• Udział rat: maksymalne DStI ustala bank (pkt 9.1). Poziomy 40% i 50% w pkt 9.3 oznaczają szczególną uwagę w opisanych grupach dochodowych, a nie zapewnienie akceptacji poniżej progu.
• Okres: rekomendacja 7 wskazuje zalecany okres do 25 lat i maksymalny do 35 lat. Przy okresie powyżej 25 lat pkt 7.2 ogranicza okres przyjmowany do oceny zdolności do 25 lat, z zastrzeżeniem pkt 7.3 dotyczącym dochodów w całym okresie spłaty.
• Stopa: definicja 7a rozróżnia bufor dla oprocentowania zmiennego i okresowo stałego. Samo wydłużenie kredytu albo wybór pięcioletniej stałej stopy nie usuwa analizy ryzyka.

LTV: ważna jest wartość przyjęta do zabezpieczenia

Pkt 15.5 dla nieruchomości mieszkalnych wskazuje LTV do 80% albo do 90% przy spełnieniu warunków dodatkowego zabezpieczenia części ponad 80%. Dokument opisuje różne formy takiego zabezpieczenia; nie sprowadza ich tylko do jednej polisy. Osobne regulacje dotyczą określonych gwarancji programowych. To nie oznacza, że każdy produkt i każdy klient otrzyma kredyt przy LTV 90%.

O potrzebnym wkładzie decydują m.in. warunki produktu oraz wartość przyjęta przez bank. Cena zapłacona sprzedającemu i wartość zabezpieczenia mogą się różnić. Poniższy przykład przyjmuje cenę 640 000 zł, planowany kredyt 512 000 zł i hipotetyczny limit produktu LTV 80%.

Przy wycenie 600 000 zł kredyt 512 000 zł miałby LTV 85,33%, choć kupujący wnosi 20% ceny zakupu. W założonym wariancie produktu trzeba zmniejszyć kredyt do 480 000 zł i dołożyć 32 000 zł. Tabela nie uwzględnia kosztów transakcji, opłat kredytowych ani rezerwy po zakupie.

Dlaczego 30 lat nie oznacza oceny na 30 lat?

Dłuższy harmonogram może obniżyć ratę płaconą według umowy. Ocena zdolności przy hipotece z okresem ponad 25 lat co do zasady korzysta jednak z okresu nie dłuższego niż 25 lat, zgodnie z pkt 7.2. Trzeba więc odróżnić ratę umowną od raty użytej w analizie. O wpływie bufora przeczytasz w haśle stress test.

Co ustalić przed podpisaniem umowy?

• Jaka wartość nieruchomości została przyjęta i ile gotówki trzeba wnieść?
• Jakie koszty dodatkowego zabezpieczenia obejmuje konkretny produkt?
• Jaki okres oraz stopę z buforem bank przyjął do oceny zdolności?
• Co stanie się z oprocentowaniem po zakończeniu okresu stałej stopy?

Do porównania służą aktualne dokumenty oferty i formularz informacyjny. Hasła LTV, wkład własny oraz zdolność kredytowa wyjaśniają poszczególne rachunki.

Obliczenia własne: maksymalna kwota z założonego LTV = wartość zabezpieczenia × 80%; gotówka = cena − kwota kredytu. Tekst S odczytano z aktualnego oficjalnego wykazu KNF 7 października 2026.