Ustawa schronowa 2026 — jak wpłynie na ceny nowych mieszkań

Od stycznia 2026 roku deweloperzy projektujący nowe bloki muszą liczyć się z obowiązkiem, którego wcześniej w polskim prawie budowlanym nie było: kondygnacje podziemne trzeba zaprojektować tak, by dało się w nich zorganizować miejsca doraźnego schronienia. W mediach nazywa się to "ustawą schronową", a w komentarzach niemal automatycznie pojawia się teza, że nowe mieszkania przez to zdrożeją. W tym poradniku rozdzielam dwie rzeczy, które łatwo pomylić: to, co wynika z przepisów (i jest sprawdzalne), oraz to, co jest prognozą cenową branży (i faktem jeszcze nie jest).

1. Co wprowadza ustawa i po co

Podstawą jest ustawa z dnia 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej (Dz.U. 2024 poz. 1907), która weszła w życie 1 stycznia 2025 r. Potoczna nazwa "ustawa schronowa" jest myląca, bo ustawa reguluje znacznie szerszy obszar: system ochrony ludności, zadania organów, ostrzeganie i alarmowanie, a budowle ochronne są tylko jednym z jej rozdziałów. Kontekst powstania przepisów jest oczywisty — wojna w Ukrainie i audyty, które pokazały, że polska infrastruktura schronowa jest w dużej mierze przestarzała i nieprzygotowana.

Kluczowa dla rynku mieszkaniowego jest zasada, którą można streścić tak: jeżeli nowy budynek wielorodzinny lub budynek użyteczności publicznej ma kondygnację podziemną (albo jest nią garaż podziemny), to trzeba ją zaprojektować i wykonać tak, żeby dało się w niej zorganizować miejsca doraźnego schronienia — chyba że w obiekcie przewidziano pełną budowlę ochronną (schron lub ukrycie).

Warto podkreślić, czego przepis nie mówi. Nie nakazuje budowania schronu przeciwatomowego pod każdym blokiem. Nie wymaga hermetycznej konstrukcji ani instalacji filtrowentylacyjnych w standardowej inwestycji mieszkaniowej. Mówi o przystosowaniu podziemia do tymczasowego schronienia — a to jest wymóg o zupełnie innej skali kosztowej niż schron w klasycznym rozumieniu.

Szczegóły techniczne doprecyzowało rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 9 lipca 2025 r. w sprawie warunków organizowania i wymagań dla miejsc doraźnego schronienia (weszło w życie z końcem lipca 2025 r.). Następnie nowelizacja ustawy z 17 kwietnia 2026 r., która zaczęła obowiązywać pod koniec maja 2026 r., uporządkowała sposób liczenia pojemności MDS — to była odpowiedź na sygnały z rynku, że pierwotne brzmienie przepisów jest niejasne i blokuje projekty.

2. Kogo i czego dotyczy — przegląd wymogów

Najważniejsza w praktyce jest data graniczna. Obowiązek dotyczy zamierzeń budowlanych, dla których po 31 grudnia 2025 r. złożono wniosek o pozwolenie na budowę albo dokonano skutecznego zgłoszenia. Liczy się więc data na wniosku, a nie data rozpoczęcia budowy ani data oddania budynku do użytku. Inwestycja, dla której wniosek wpłynął w grudniu 2025 r., a która będzie budowana do 2028 roku, tym obowiązkiem objęta nie jest.

Nowelizacja z 2026 roku dołożyła praktyczne przeliczniki, które ograniczają skalę wymogu. Dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych liczbę osób do schronienia ustala się na podstawie wskaźnika 20 m² powierzchni na osobę, dla budynków użyteczności publicznej — 15 m² na osobę. Wprowadzono też górny limit: MDS nie może zajmować więcej niż 75% powierzchni netto kondygnacji podziemnej. To istotna zmiana kierunku — zamiast przystosowywać całe podziemie, projektuje się jego wydzieloną część odpowiadającą realnej liczbie mieszkańców.

3. Schron, ukrycie i MDS — czym się różnią

Trzy pojęcia, które w mediach bywają używane zamiennie, w ustawie oznaczają zupełnie różne rzeczy — i różnią się kosztem o rzędy wielkości. Podstawowym kryterium rozróżnienia schronu i ukrycia jest hermetyczność konstrukcji.

4. Dlaczego to może podnieść koszt budowy

Mechanizm wzrostu kosztu jest realny i da się go opisać bez podawania konkretnych kwot. Składa się z kilku elementów:

• Konstrukcja. Wymagania dotyczące nośności i grubości stropów oraz ścian w części przeznaczonej na MDS są wyższe niż w zwykłym garażu podziemnym. Więcej betonu i stali to bezpośrednio wyższy koszt stanu surowego.
• Instalacje. MDS musi umożliwiać sprawną ewakuację i minimalny komfort — dostęp do wody, wentylację, oświetlenie awaryjne. To dodatkowe instalacje w części podziemnej, a więc dodatkowe materiały i robocizna.
• Projekt i procedury. Dochodzi nowy zakres dokumentacji, uzgodnień i wiedzy projektowej. Na wczesnym etapie obowiązywania nowych przepisów każdy niestandardowy wymóg oznacza dłuższy proces i wyższe koszty projektowe.
• Dostępność materiałów. Prezes Budimeksu Artur Popko zwracał uwagę, że specjalistyczne elementy — drzwi czy systemy wentylacyjne z odpowiednimi certyfikatami — nie leżą na półkach w hurtowniach, a czas oczekiwania na zamówienie może sięgać około roku. To ryzyko harmonogramowe, a czas w budownictwie zawsze kosztuje.
• Powierzchnia podziemna. Jeżeli spełnienie wymogu wymusza powiększenie lub przeprojektowanie kondygnacji podziemnej, rośnie najdroższa część inwestycji. Nowelizacja z 2026 r. ten problem częściowo ograniczyła, wprowadzając limit 75% powierzchni kondygnacji i przelicznik na osobę.

5. Którędy koszt przechodzi na cenę mieszkania

Wyższy koszt budowy nie przekłada się automatycznie i w całości na cenę mieszkania. Deweloper ustala cenę tak, by sprzedać lokale — a to zależy od popytu, konkurencji w danej lokalizacji, kosztu pieniądza i tempa sprzedaży. Koszt jest jednak dolnym ograniczeniem: przy niskiej marży deweloper nie sprzeda poniżej kosztu wytworzenia, więc w dłuższym okresie koszt wpływa raczej na podaż niż natychmiast na cennik.

W praktyce działają trzy kanały. Po pierwsze, bezpośrednie przerzucenie kosztu na cennik — najbardziej prawdopodobne tam, gdzie popyt jest silny. Po drugie, zmniejszenie liczby uruchamianych projektów, jeśli rentowność spadnie poniżej progu akceptowalnego dla inwestora; mniejsza podaż to z czasem wyższe ceny. Po trzecie, przesunięcie w czasie — wielu deweloperów złożyło wnioski o pozwolenie jeszcze w 2025 roku na starych zasadach, więc na rynku przez kilka lat będą równolegle sprzedawane inwestycje "przed" i "po" nowych wymogach.

6. Co mówi branża — i dlaczego szacunki są rozbieżne

Poniżej zestawiam publicznie formułowane szacunki. Podkreślam: to opinie uczestników rynku, nie dane urzędowe, i różnią się między sobą drastycznie.

• Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl — bardzo wstępnie szacował wpływ na cenę metra kwadratowego nowego mieszkania w dużych miastach na poziomie "kilkuset złotych i kilku procent". Zastrzegał przy tym, że realny wpływ cenowy będzie opóźniony, bo wielu inwestorów złożyło wnioski jeszcze na starych zasadach.
• Artur Popko, prezes Budimeksu — mówił, że nowe wymogi "znacząco podniosą koszty budowy metra kwadratowego", wskazując głównie na dostępność certyfikowanych materiałów i wydłużenie procesu.
• Szacunek "około 30% wzrostu kosztów" — pojawiał się na etapie prac nad projektem ustawy. Odnosił się do znacznie ostrzejszych wariantów wymagań (pełne budowle ochronne), a nie do obecnego kształtu obowiązku MDS. Cytowanie go dziś jako prognozy podwyżki cen mieszkań jest nadużyciem.
• Juha Simola, prezes fińskiej firmy Temet (producent rozwiązań schronowych) — twierdził, że w budynku o powierzchni ok. 1200 m² dodatkowy koszt konstrukcji schronowej to mniej niż 1% kosztu budowy budynku. To głos z drugiego bieguna, ale też strony zainteresowanej.

Rozstrzał od "poniżej 1%" do "kilkudziesięciu procent" nie jest przypadkiem. Wynika z tego, że rozmówcy mówią o różnych rzeczach: raz o pełnym schronie, raz o adaptacji fragmentu garażu; raz o koszcie samej budowli, raz o koszcie całej inwestycji; raz o rynku, na którym rozwiązania są standardem od dekad (Finlandia), raz o rynku, który dopiero się uczy. Do tego dochodzi zwykły interes stron — deweloperzy mają motywację, by koszt regulacji przedstawiać jako wysoki, a dostawcy rozwiązań schronowych, by przedstawiać go jako niski.

7. Kogo dotknie najbardziej, a kogo w ogóle

Najbardziej narażone są nowe inwestycje wielorodzinne z rozbudowanym podziemiem — czyli typowe projekty deweloperskie w dużych miastach, gdzie garaż podziemny jest standardem, a często wymogiem planistycznym. Im większa powierzchnia podziemna względem liczby lokali, tym większy potencjalny wpływ na budżet inwestycji. Dotyczy to głównie rynku pierwotnego.

Poza zasięgiem obowiązku są natomiast:

• Cały rynek wtórny — mieszkania w istniejących budynkach. Ustawa nie nakłada obowiązku przebudowy istniejących piwnic ani garaży.
• Inwestycje z pozwoleniem sprzed daty granicznej — jeśli wniosek o pozwolenie na budowę złożono do 31 grudnia 2025 r., obowiązek nie powstaje, nawet jeśli budowa potrwa do 2029 roku.
• Domy jednorodzinne — omawiany wymóg projektowy ich nie obejmuje.
• Budynki bez kondygnacji podziemnej — logika przepisu opiera się na istnieniu podziemia; brak podziemia zmienia sytuację projektową.

8. Co to znaczy dla kupującego dziś

Dla osoby kupującej mieszkanie w 2026 roku praktyczna konsekwencja jest jedna: na rynku pierwotnym będą równolegle sprzedawane inwestycje objęte i nieobjęte nowym obowiązkiem, i nie zawsze widać to w materiałach sprzedażowych. Warto o to po prostu zapytać. Sensowne pytania do dewelopera:

• Kiedy złożono wniosek o pozwolenie na budowę dla tej inwestycji? To pytanie rozstrzyga, czy projekt podlega obowiązkowi MDS.
• Czy w projekcie przewidziano miejsca doraźnego schronienia, a jeśli tak — gdzie i o jakiej pojemności? Odpowiedź powinna wynikać z projektu, nie z folderu marketingowego.
• Czy MDS wpływa na sposób korzystania z garażu lub komórek lokatorskich? Chodzi o to, czy przestrzeń pozostaje w normalnym użytku i czy nie ma ograniczeń w zagospodarowaniu miejsca postojowego.
• Czy funkcja MDS wpłynie na koszty eksploatacji nieruchomości wspólnej? Przegląd instalacji i utrzymanie dodatkowych elementów obciąża wspólnotę, a więc zaliczkę na fundusz remontowy.
• Jak zapisano to w umowie deweloperskiej i prospekcie informacyjnym? Standard wykończenia i zakres części wspólnych powinny być opisane w dokumentach, a nie tylko obiecane ustnie.

9. Czy to argument za rynkiem wtórnym

Sam w sobie — nie. Nowy obowiązek jest zbyt małym i zbyt niepewnym składnikiem, by przeważyć decyzję o wyborze rynku. O tym, czy lepszy będzie lokal od dewelopera, czy mieszkanie używane, decydują czynniki znacznie cięższego kalibru: lokalizacja, stan techniczny, koszt wykończenia lub remontu, stawka podatku przy zakupie (PCC na rynku wtórnym kontra VAT wliczony w cenę na pierwotnym), termin wydania lokalu i standard energetyczny budynku.

Co więcej, argument daje się odwrócić. Można równie dobrze powiedzieć, że nowy budynek z przystosowanym podziemiem oferuje coś, czego stary blok nie ma. Czy to realna wartość — zależy od tego, jak ktoś ocenia ryzyko, przed którym te przepisy mają chronić. To ocena osobista, a nie kalkulacja finansowa, i tak warto ją traktować. Uporządkowane porównanie obu rynków znajdziesz w poradniku jak wybrać mieszkanie pod kredyt hipoteczny, a formalną stronę odbioru lokalu opisałem w tekście o odbiorze technicznym mieszkania.

10. Szerszy kontekst kosztów budowy

Obowiązek MDS to jeden z wielu regulacyjnych i rynkowych czynników kosztowych, które nakładają się na siebie. Na koszt budowy metra kwadratowego wpływają dziś między innymi: koszty pracy i dostępność wykwalifikowanych ekip, ceny materiałów, ceny gruntów w dużych miastach, wymogi efektywności energetycznej, warunki techniczne dotyczące nasłonecznienia i odległości między budynkami, wymogi planistyczne co do liczby miejsc postojowych oraz koszt finansowania inwestycji.

Na tym tle wymóg przystosowania części podziemia jest zmianą realną, ale nie dominującą. Historycznie każde zaostrzenie warunków technicznych — od standardów energetycznych po przepisy przeciwpożarowe — wywoływało zapowiedzi znacznych podwyżek, a faktyczny efekt bywał trudny do wyizolowania z ogólnego trendu cenowego. To nie znaczy, że koszt nie istnieje. Znaczy tylko, że przypisywanie jednej regulacji sprawczości nad całym rynkiem jest zwykle uproszczeniem.

Jeśli planujesz zakup i porównujesz warianty finansowania, warto na spokojnie przejrzeć oferty kredytów mieszkaniowych (link partnerski) — różnica w marży i prowizji potrafi mieć na całkowitym koszcie zakupu wpływ znacznie większy niż omawiane tu wymogi projektowe.

Najczęściej zadawane pytania

Czy każdy nowy blok musi mieć schron?

Nie. Ustawa nie wymaga budowy schronu w rozumieniu budowli ochronnej o konstrukcji hermetycznej z filtrowentylacją. Wymaga, by kondygnację podziemną budynku wielorodzinnego lub użyteczności publicznej (a także garaż podziemny) zaprojektować i wykonać tak, aby można było zorganizować w niej miejsca doraźnego schronienia (MDS). Jeżeli inwestor przewidział w obiekcie pełną budowlę ochronną — schron lub ukrycie — obowiązek organizowania MDS nie powstaje. MDS to najtańsza z trzech kategorii i zapewnia ochronę podstawową, m.in. przed odłamkami, a nie przed skażeniami.

Od kiedy dokładnie obowiązują nowe przepisy?

Ustawa z 5 grudnia 2024 r. o ochronie ludności i obronie cywilnej (Dz.U. 2024 poz. 1907) weszła w życie 1 stycznia 2025 r., ale obowiązek dotyczący miejsc doraźnego schronienia stosuje się do zamierzeń budowlanych, dla których po 31 grudnia 2025 r. złożono wniosek o pozwolenie na budowę albo dokonano skutecznego zgłoszenia. Liczy się data na wniosku, a nie data rozpoczęcia budowy czy oddania budynku do użytku. Wymagania techniczne doprecyzowało rozporządzenie MSWiA z 9 lipca 2025 r., a sposób liczenia pojemności MDS uporządkowała nowelizacja ustawy z 17 kwietnia 2026 r.

O ile podrożeją przez to nowe mieszkania?

Nie ma na to wiarygodnej odpowiedzi liczbowej i należy uważać na źródła, które taką podają jako pewnik. Nie istnieją urzędowe wyliczenia skutku cenowego, a publikowane szacunki branżowe różnią się o rząd wielkości — od "mniej niż 1% kosztu budowy budynku" (fińska firma Temet) po "kilkaset złotych i kilka procent na metrze kwadratowym" (ekspert portalu RynekPierwotny.pl). Szacunek około 30% wzrostu kosztów pochodzi z etapu prac legislacyjnych i odnosił się do ostrzejszych wariantów wymagań niż obecne. Znany jest mechanizm wzrostu kosztu (mocniejsza konstrukcja, dodatkowe instalacje, projekt, dostępność certyfikowanych materiałów), ale nie jego skala.

Czy ustawa dotyczy mieszkań z rynku wtórnego?

Nie. Obowiązek projektowy dotyczy nowych inwestycji, dla których wniosek o pozwolenie na budowę złożono po 31 grudnia 2025 r. Właściciele istniejących budynków nie muszą przebudowywać piwnic ani garaży. Istniejące obiekty — także garaże podziemne, hale czy obiekty handlowe — mogą natomiast być ujmowane przez samorządy w gminnych planach ochrony ludności jako potencjalne miejsca schronienia, co jest odrębną kwestią od obowiązków inwestora budowlanego.

Czy powinienem kupić mieszkanie szybciej, zanim ceny wzrosną?

Nie należy podejmować decyzji o zakupie mieszkania na podstawie prognoz, których nikt nie potrafi dziś potwierdzić danymi. Wpływ nowych przepisów na ceny jest niepewny co do skali i rozłożony w czasie, a na rynku przez najbliższe lata równolegle będą sprzedawane inwestycje objęte i nieobjęte obowiązkiem. Decyzję o zakupie warto opierać na własnej sytuacji: stabilności dochodów, wielkości wkładu własnego, realnym koszcie kredytu i pełnym budżecie transakcji łącznie z podatkami, opłatami i wykończeniem.