Czym jest hipoteka i jakie pełni funkcje?

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane na nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności. W praktyce kredytowej hipoteka gwarantuje bankowi, że w razie zaprzestania spłaty kredytu przez dłużnika, bank będzie mógł zaspokoić swoje roszczenie z wartości nieruchomości — niezależnie od tego, kto jest jej aktualnym właścicielem.

Hipoteka jest wpisywana do działu IV księgi wieczystej nieruchomości. Wpis ma charakter konstytutywny, co oznacza, że hipoteka powstaje dopiero z chwilą wpisu, a nie z momentem podpisania umowy. Po nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece z 2011 roku zlikwidowano podział na hipotekę zwykłą i kaucyjną, wprowadzając jednolity model hipoteki.

Hipoteka po nowelizacji 2011 roku

Od 20 lutego 2011 r. obowiązuje nowy model hipoteki, który zastąpił dotychczasowy podział na hipotekę zwykłą i kaucyjną. Obecna hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej (podobnie jak dawna hipoteka kaucyjna). Hipoteki ustanowione przed nowelizacją zachowują swój charakter — dlatego w wielu księgach wieczystych nadal widnieją wpisy „hipoteka kaucyjna”.

Hipoteka kaucyjna — czym była i jak działa?

Hipoteka kaucyjna to historyczny rodzaj hipoteki, który zabezpieczał wierzytelność do oznaczonej sumy najwyższej. W przeciwieństwie do hipoteki zwykłej (która zabezpieczała wierzytelność o ściśle określonej wysokości), hipoteka kaucyjna obejmowała nie tylko kapitał kredytu, ale również przyszłe, jeszcze nieznane roszczenia — odsetki, koszty postępowania, odsetki za opóźnienie.

Suma hipoteki kaucyjnej była wyższa niż kwota udzielonego kredytu, zazwyczaj o 50–100%. Na przykład przy kredycie 300 000 zł hipoteka kaucyjna mogła opiewać na sumę 450 000–600 000 zł, aby zabezpieczyć kapitał wraz z potencjalnymi odsetkami i kosztami egzekucji.

Po nowelizacji z 2011 roku nowe hipoteki funkcjonują na zasadach zbliżonych do dawnej hipoteki kaucyjnej — każda hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej, obejmując zarówno kapitał, jak i odsetki, koszty postępowania i inne roszczenia uboczne.

Hipoteka umowna vs hipoteka przymusowa

Ze względu na sposób powstania wyróżniamy dwa podstawowe rodzaje hipotek:

  • Hipoteka umowna — powstaje na podstawie umowy między właścicielem nieruchomości (kredytobiorcą) a wierzycielem (bankiem). To najczęstsza forma hipoteki przy kredytach mieszkaniowych. Wymaga oświadczenia właściciela o ustanowieniu hipoteki złożonego w formie aktu notarialnego lub na bankowym formularzu z podpisem notarialnie poświadczonym
  • Hipoteka przymusowa — powstaje bez zgody właściciela nieruchomości, na podstawie tytułu wykonawczego (np. nakaz zapłaty, wyrok sądu z klauzulą wykonalności). Wierzyciel może ją uzyskać, gdy dłużnik nie spłaca zobowiązania. Stanowi formę zabezpieczenia egzekucji

Hipoteka łączna — zabezpieczenie na kilku nieruchomościach

Hipoteka łączna to szczególny rodzaj hipoteki, która obciąża kilka nieruchomości jednocześnie dla zabezpieczenia tej samej wierzytelności. Każda z nieruchomości objętych hipoteką łączną odpowiada za całość długu, a wierzyciel może dowolnie wybrać, z której nieruchomości będzie prowadził egzekucję.

Hipoteka łączna powstaje w następujących sytuacjach:

  • Podział nieruchomości — gdy obciążona hipoteką nieruchomość zostanie podzielona na kilka mniejszych, hipoteka z mocy prawa obciąża wszystkie nowo powstałe nieruchomości (hipoteka łączna ustawowa)
  • Umowa — właściciel kilku nieruchomości może ustanowić hipotekę łączną na wszystkich swoich nieruchomościach jako zabezpieczenie jednego kredytu (hipoteka łączna umowna)
  • Kredyt na budowę domu na działce — gdy kredyt zabezpieczony jest hipoteką na gruncie, a po zakończeniu budowy również na budynku

Kiedy bank wymaga hipoteki łącznej?

Bank może zażądać hipoteki łącznej, gdy wartość jednej nieruchomości nie wystarcza na zabezpieczenie kredytu (np. wskaźnik LTV byłby zbyt wysoki). Zamiast wymagać wyższego wkładu własnego, bank może zaproponować obciążenie hipoteką dodatkowej nieruchomości. To rozwiązanie stosowane również przy kredytach na budowę, gdy działka i powstający budynek stanowią odrębne nieruchomości.

Wpis hipoteki do księgi wieczystej

Hipoteka powstaje z chwilą wpisu do księgi wieczystej. Procedura wpisu wygląda następująco:

  • Wniosek o wpis — składa go notariusz (przy akcie notarialnym) lub sam wierzyciel/właściciel na formularzu KW-WPIS
  • Opłata sądowa — stała opłata wynosi 200 zł za wpis hipoteki (niezależnie od kwoty)
  • Czas oczekiwania — wpis hipoteki w sądzie wieczystoksięgowym trwa zazwyczaj od kilku tygodni do kilku miesięcy, w zależności od obciążenia sądu
  • Wzmianka — po złożeniu wniosku w księdze wieczystej pojawia się wzmianka o wniosku, która sygnalizuje, że toczy się postępowanie o wpis

W okresie oczekiwania na wpis bank stosuje ubezpieczenie pomostowe — podwyższone oprocentowanie lub dodatkową składkę pobieraną do momentu prawomocnego wpisu hipoteki.

Koszt ustanowienia hipoteki

Ustanowienie hipoteki wiąże się z następującymi kosztami:

  • Podatek PCC — podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi 19 zł (stała stawka, niezależna od sumy hipoteki). Podatek ten dotyczy hipoteki ustanawianej na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej
  • Opłata sądowa za wpis — 200 zł za każdy wpis hipoteki
  • Taksa notarialna — jeśli oświadczenie o ustanowieniu hipoteki składane jest w formie aktu notarialnego, koszty notarialne zależą od wartości hipoteki (maksymalnie kilkaset złotych plus VAT)

Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej

Po spłacie kredytu hipotecznego hipoteka nie znika automatycznie z księgi wieczystej — trzeba ją wykreślić. Procedura wykreślenia wymaga:

  • Uzyskania od banku listu mazalnego (oświadczenia o wyrażeniu zgody na wykreślenie hipoteki)
  • Złożenia wniosku KW-WPIS o wykreślenie hipoteki w sądzie wieczystoksięgowym
  • Uiszczenia opłaty sądowej — 100 zł za wykreślenie hipoteki (połowa opłaty za wpis)

Nie zapomnij wykreślić hipoteki!

Wiele osób po spłacie kredytu zapomina o wykreśleniu hipoteki. Niewykrywana hipoteka w księdze wieczystej może utrudnić sprzedaż nieruchomości lub zaciągnięcie nowego kredytu. Bank ma obowiązek wydać list mazalny w ciągu 14 dni od spłaty kredytu. Wykreślenie warto załatwić jak najszybciej.

Sprawdź też: Hipoteka | Księga wieczysta | Podatek PCC | Kalkulator kosztów zakupu

Najczęściej zadawane pytania

Nie. Po nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece, która weszła w życie 20 lutego 2011 r., zlikwidowano podział na hipotekę zwykłą i kaucyjną. Obecnie funkcjonuje jeden rodzaj hipoteki, która zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej (na wzór dawnej hipoteki kaucyjnej). Hipoteki kaucyjne ustanowione przed nowelizacją zachowują swoją moc prawną.

Łączny koszt ustanowienia hipoteki to zazwyczaj ok. 220–500 zł. Składa się na to: podatek PCC w wysokości 19 zł, opłata sądowa za wpis 200 zł oraz ewentualna taksa notarialna (jeśli oświadczenie składane jest w formie aktu notarialnego). Przy bankowym formularzu z podpisem notarialnie poświadczonym koszt notariusza jest niższy.

Hipoteka łączna to hipoteka obciążająca kilka nieruchomości jednocześnie dla zabezpieczenia jednej wierzytelności. Stosuje się ją, gdy wartość jednej nieruchomości nie wystarcza na zabezpieczenie kredytu, przy podziale obciążonej nieruchomości, lub gdy kredyt finansuje budowę na działce (obciąża się i działkę, i budynek). Każda nieruchomość odpowiada za całość długu.

Czas oczekiwania na wpis hipoteki zależy od obciążenia sądu wieczystoksięgowego i wynosi zazwyczaj od kilku tygodni do kilku miesięcy. W dużych miastach oczekiwanie może trwać nawet pół roku. W tym okresie bank stosuje ubezpieczenie pomostowe. Po złożeniu wniosku w księdze wieczystej od razu pojawia się wzmianka, która chroni prawa wnioskodawcy.

Tak, sprzedaż nieruchomości z hipoteką jest w pełni legalna. Hipoteka jest związana z nieruchomością, a nie z osobą właściciela. W praktyce przy sprzedaży nieruchomości z kredytem hipotecznym część ceny sprzedaży trafia bezpośrednio do banku na spłatę kredytu, a bank wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki. Cała procedura jest koordynowana przez notariusza przy akcie notarialnym sprzedaży.