80 zł miesięcznie — tyle kosztuje "ubezpieczenie" od wzrostu stóp, jeśli weźmiesz stałą zamiast zmiennej w marcu 2026. W Santanderze ta różnica spada do 2 zł. Ale jeśli RPP obniży o kolejne 50 pb, zmienna będzie tańsza o 190 zł miesięcznie, a stała ani drgnie. Poniżej rozkładam matematykę dla 5 banków — z breakeven analysis, którego żaden doradca Ci nie pokaże.
1. Aktualny stan rynku: stopy i oferty
Kluczowe parametry na dzień 20 marca 2026:
| Parametr | Wartość |
|---|---|
| Stopa referencyjna NBP | 3,75% |
| WIBOR 3M | 3,84% |
| Stała stopa (średnia ofert 5 lat) | 5,55-6,02% |
| Zmienna stopa (WIBOR 3M + marża) | 5,44-5,84% |
| Różnica rat (przy 400k/25lat) | ~80 zł/mies. |
Stała stopa w marcu 2026 oscyluje w przedziale 5,55-6,02% (dane Bankier.pl). Zmienna: WIBOR 3M 3,84% + marża 1,60-2,00% = 5,44-5,84%. Różnica jest niewielka — ale to właśnie ta niewielka różnica decyduje o tysiącach złotych w perspektywie 5 lat.
2. Porównanie rat: stała vs zmienna
Kredyt 400 000 zł na 25 lat, rata równa:
| Typ stopy | Oprocentowanie | Rata miesięczna | Różnica vs zmienna |
|---|---|---|---|
| Stała (5 lat) | 5,55-6,02% | ~2 530-2 580 zł | +30-80 zł |
| Zmienna (WIBOR 3M) | 5,44-5,84% | ~2 450-2 530 zł | — |
| Zmienna po -25 pb | ~5,19-5,59% | ~2 390-2 470 zł | -60-140 zł vs stała |
| Zmienna po -50 pb | ~4,94-5,34% | ~2 340-2 410 zł | -120-240 zł vs stała |
Dziś stała jest droższa o ok. 80 zł/mies. Ale jeśli RPP obniży o kolejne 50 pb, zmienna spadnie do ~2 390 zł — a stała zostanie na ~2 580 zł. Różnica urośnie do ~190 zł/mies., czyli ponad 2 200 zł rocznie.
3. Tabela porównawcza 5 banków
Oferty kredytów hipotecznych na dzień 20 marca 2026 (kredyt 400 000 zł, 25 lat, LTV 80%):
| Bank | Stała stopa (5 lat) | Zmienna stopa | Różnica rat |
|---|---|---|---|
| Santander | 5,55% | 5,54% (marża 1,70%) | ~2 zł |
| mBank | 5,72% | 5,64% (marża 1,80%) | ~18 zł |
| ING | 5,89% | 5,74% (marża 1,90%) | ~34 zł |
| Pekao | 5,95% | 5,84% (marża 2,00%) | ~25 zł |
| Millennium | 6,02% | 5,84% (marża 2,00%) | ~41 zł |
Santander — prawie identyczne oprocentowanie
W Santanderze różnica między stałą a zmienną to zaledwie 0,01 p.p. (2 zł różnicy w racie). To wyjątkowa sytuacja — jeśli cenisz stabilność, stała w Santanderze to praktycznie darmowe ubezpieczenie od wzrostu stóp.
4. Breakeven: kiedy zmienna wygrywa
Kluczowe pytanie: ile musi spaść WIBOR, żeby zmienna stopa była tańsza niż stała w perspektywie 5 lat? Przy stałej 5,75% i zmiennej startującej od 5,75% (identyczny punkt wyjścia):
- Jeśli WIBOR spadnie o 25 pb w ciągu 6 miesięcy: zmienna jest tańsza o ~3 500 zł w 5 lat
- Jeśli WIBOR spadnie o 50 pb: zmienna jest tańsza o ~7 000 zł w 5 lat
- Jeśli WIBOR wzrośnie o 50 pb: stała jest tańsza o ~6 500 zł w 5 lat
- Breakeven: WIBOR musiałby wzrosnąć o ok. 25-30 pb, żeby stała się opłacała
Wniosek: przy obecnym konsensusie (dalsze obniżki o 25-75 pb w 2026), zmienna wygrywa. Stała wygrywa tylko w scenariuszu, w którym RPP odwraca kurs i zaczyna podnosić stopy. Policz dla swoich parametrów: kalkulator stała vs zmienna.
Bufor UKNF: dlaczego stała daje wyższą zdolność kredytową
Od lutego 2023 UKNF wymaga od banków buforu minimum 2,5 p.p. przy oprocentowaniu stałym. Przy zmiennej bufor jest wyższy — zwykle 3,0-5,0 p.p. w zależności od banku. Przekładając na konkrety: przy dochodzie 10 000 zł netto zdolność na stałą może być o 30 000-50 000 zł wyższa niż na zmienną. Jeśli brakuje Ci zdolności na wymarzone mieszkanie, stała nie jest droższą opcją — jest jedyną opcją.
5. Kiedy stała jest lepsza
- Jesteś pesymistą. Uważasz, że geopolityka (Bliski Wschód, ceny ropy) może wywołać powrót inflacji i zatrzymanie lub odwrócenie cyklu obniżek.
- Twój budżet nie zniesie zmienności. Stała rata przez 5 lat to gwarancja, że żadna decyzja RPP nie rozsadzi Twojego budżetu. Przy zmiennej, wzrost WIBOR o 100 pb podniesie ratę o ok. 230 zł przy 400 tys. kredytu.
- Różnica jest minimalna. Przy ofercie Santandera (0,01 p.p. różnicy) stała to praktycznie darmowe ubezpieczenie.
- Masz niski bufor bezpieczeństwa. Jeśli rata na granicy zdolności, każdy wzrost WIBOR może być bolesny.
6. Kiedy zmienna jest lepsza
- Wierzysz w dalsze obniżki. Konsensus mówi o 1-3 dodatkowych cięciach w 2026. Każde 25 pb to 55-60 zł mniej miesięcznie przy kredycie 400k.
- Masz bufor finansowy. Potrafisz wytrzymać ewentualny wzrost raty o 200-300 zł bez problemów.
- Planujesz nadpłaty. Przy zmiennej stopie nadpłaty dają większy efekt, bo obniżają kapitał przy niższym oprocentowaniu.
- Masz krótki horyzont. Jeśli planujesz spłatę lub refinansowanie w ciągu 3-5 lat, zmienna jest prawie zawsze tańsza.
Pułapka 5 lat: co się dzieje po okresie stałym
Po 5 latach stała stopa wygasa i kredyt przechodzi na zmienną (WIBOR + Twoja marża z umowy). Jeśli w 2031 stopy będą wyższe niż dziś, Twoja rata może skoczyć o 300-500 zł z dnia na dzień. Banki nie przypominają o tym terminie. Wpisz datę końca okresu stałego do kalendarza — 3 miesiące wcześniej zacznij negocjować nowy okres stały lub refinansowanie.
Hybryda: zmienna teraz, stała później
Część banków pozwala na zmianę typu oprocentowania w trakcie trwania umowy. Możesz zacząć ze zmienną (żeby skorzystać z obniżek) i przejść na stałą, jeśli sytuacja się zmieni. Zapytaj o tę opcję przy podpisywaniu umowy.
Porównaj stałą i zmienną stopę dla swojego kredytu
Wprowadź kwotę, okres i marżę — kalkulator pokaże, która opcja jest tańsza przy różnych scenariuszach.
Kalkulator stała vs zmienna →Najczęściej zadawane pytania
Stała stopa na 5 lat w marcu 2026 wynosi 5,55-6,02% w zależności od banku. Najniższą ofertę ma Santander (5,55%), najwyższą Millennium (6,02%).
Stała opłaca się, jeśli obawiasz się odwrócenia cyklu obniżek. Przy konsensusie dalszych cięć, zmienna jest statystycznie tańsza. Breakeven: WIBOR musiałby wzrosnąć o ~25-30 pb, żeby stała była opłacalna.
Przy kredycie 400 000 zł na 25 lat różnica wynosi ~30-80 zł miesięcznie na korzyść zmiennej. Jeśli RPP obniży o kolejne 50 pb, różnica wzrośnie do ~190 zł/mies.
Santander oferuje stałą stopę 5,55% — najniższą na rynku. Różnica vs zmienna to zaledwie 0,01 p.p. (2 zł w racie).
Część banków oferuje taką możliwość. Santander i mBank pozwalają na zmianę typu oprocentowania. Zapytaj o tę opcję przy podpisywaniu umowy.
Przy kredycie 400 000 zł na 25 lat obniżka o 50 pb to spadek raty zmiennej o ok. 114 zł/mies. (1 368 zł rocznie). Stała rata nie zmieni się.
