Jak liczymy odsetki i daty?
- Kapitał zwiększa się w dniu wypłaty każdej transzy. Przed wypłatą nie naliczamy od niej odsetek.
- Okresy karencji wyznaczamy co miesiąc od pierwszej wypłaty, a ostatni może być krótszy. Datę na końcu miesiąca ograniczamy do ostatniego dnia krótszego miesiąca.
- Każdy okres dzielimy w datach nowych transz. Odsetki za fragment = wypłacony kapitał × stopa roczna × rzeczywiste dni / wybrana baza 360 lub 365. Liczymy od dnia początkowego włącznie do końcowego wyłącznie i zaokrąglamy sumę za okres do grosza.
- W karencji odsetki są płacone, nie dopisywane do kapitału. Na początku spłaty kapitału cała suma transz jest wypłacona.
- Późniejsze raty równe liczymy przy miesięcznej stopie = roczna / 12. Pierwsza rata wypada miesiąc po wpisanym początku spłaty kapitału. Rata końcowa wyrównuje groszowe zaokrąglenia.
Nie odtwarzamy pełnej umowy bankowej, kapitalizacji, zmiany stopy, RRSO, dziennych odsetek po karencji, rat malejących, nadpłat, kosztorysu ani dostępności wypłat. Liczba rat po karencji jest osobnym założeniem: jej utrzymanie przy wydłużaniu karencji wydłuża cały model.
Przykład trzech transz: 150, 150 i 180 tys. zł
Daty: 1 października 2026, 1 stycznia 2027 i 1 kwietnia 2027. Początek spłaty kapitału: 1 lipca 2027. Stopa przyjęta 6%, baza 365, 300 rat po karencji. W październiku 31 dni odsetek od 150 000 zł daje 764,38 zł. Gdy wszystkie transze są wypłacone, 31 dni odsetek od 480 000 zł daje 2 446,03 zł. To własny przykład, bez ofert bankowych.
Sprawdź wynik całej karencji i późniejszą ratę w formularzu. Przesunięcie spłaty kapitału o miesiąc przy tej samej liczbie późniejszych rat zwiększa czas płacenia odsetek, a nie zmniejsza kapitału. Utrzymanie końcowej daty umowy oznaczałoby wpisanie odpowiednio mniejszej liczby rat po karencji.
Źródła i granice modelu
ING na stronie kredytu na budowę opisuje wypłaty po etapach oraz możliwość rezygnacji z karencji po uruchomieniu całego kredytu. Szczegóły zależą od banku i umowy. Źródło: ING, „W trakcie budowy domu”. Odczyt i kontrola modelu: 2 października 2026.
Konwencje 360/365, jedna stopa, miesięczne okresy i 300 rat są założeniami narzędzia, nie zestawem zasad ING. Poradnik pomoże zebrać warunki z własnej umowy. Budżet kosztów i dostępnej gotówki policz osobno.
