Materiał edukacyjny, nie indywidualna rekomendacja finansowa. Wyliczenia redakcji opierają się na jawnych, hipotetycznych założeniach. Przed podpisaniem umowy porównaj formularze informacyjne i harmonogramy otrzymane od banków.
Masz dwie propozycje banków. W jednej widzisz wyższe oprocentowanie i brak prowizji, w drugiej niższą stopę oraz kilka dodatkowych produktów. Porównanie samych rat trwa chwilę, ale nie odpowiada na pytanie, ile naprawdę kosztuje każdy wariant. Część wydatków pojawia się przy uruchomieniu, część wraca co miesiąc, a niektóre obowiązują tylko przez pierwsze lata.
Najwygodniej ułożyć obie propozycje obok siebie i przepisać ich parametry do porównania dwóch własnych ofert. Nie musisz przesyłać skanów ani podawać danych osobowych. Poniżej pokazujemy, które liczby wykorzystać i jak rozumieć wynik.
Najpierw zbierz porównywalne dokumenty
Poproś banki o propozycje przygotowane dla tej samej kwoty na zakup, takiego samego wkładu własnego i tej samej nieruchomości. Sprawdź datę, termin ważności oraz to, czy przedstawione warunki dotyczą właśnie Twojego przypadku. Reklamowy przykład reprezentatywny nie zastępuje indywidualnej propozycji.
Do pracy przygotuj formularz informacyjny, harmonogram i opis wymaganych produktów dodatkowych. KNF zwraca uwagę m.in. na rodzaj oprocentowania, marżę, sposób spłaty rat, prowizję oraz koszty dodatkowe. Jeżeli dokumenty opisują różne warianty, zaznacz tę różnicę przed porównaniem — szczególnie przy oprocentowaniu okresowo stałym i zmiennym.
RRSO z dokumentu jest ważnym elementem oceny, ale nasz kalkulator go nie odtwarza. Liczy miesięczny model odsetek, opłat i salda dla jawnie wpisanych założeń. Nie porównuj RRSO z dwóch reklam tak, jakby obie dotyczyły identycznej kwoty i okresu.
Które liczby przepisać do kalkulatora?
| W dokumencie | Co wpisać | Na co uważać |
|---|---|---|
| Kwota potrzebna na cel | Kwotę bez doliczanej prowizji | Obie oferty muszą finansować ten sam cel w tej samej kwocie. |
| Oprocentowanie nominalne | Pełną stopę, np. 6% | Nie samą marżę i nie RRSO. |
| Okres kredytu | Liczbę miesięcy, np. 300 | 25 lat to 300 rat; raty w modelu są równe. |
| Prowizja | Procent kwoty na cel | Osobno zaznacz, czy jest płacona z gotówki, czy doliczana do długu. |
| Wycena i inne koszty początkowe | Łączną kwotę płatną osobno | Nie doliczaj ponownie prowizji ani składki uwzględnionej gdzie indziej. |
| Konto, karta i ubezpieczenie | Miesięczne opłaty i czas pobierania składki | Średnia składka to uproszczenie; sprawdź, czy zależy od salda. |
Jeżeli konto jest bezpłatne po spełnieniu warunku, użyj zera tylko w scenariuszu, w którym rzeczywiście zakładasz jego spełnienie. W osobnym przeliczeniu sprawdź koszt niespełnienia warunków. Do utraty rabatu na marżę służy nasz kalkulator pakietu bankowego.
Przykład: 400 tys. zł, 25 lat i pierwsze 60 rat
To hipotetyczne, samodzielnie policzone warianty. W obu wypłacamy 400 000 zł na cel, spłata trwa 300 miesięcy, raty są równe i wpisane oprocentowanie się nie zmienia. Prowizję oraz koszty początkowe opłacamy z własnych środków. Ubezpieczenie pobierane jest przez 60 miesięcy.
| Parametr | Oferta A | Oferta B |
|---|---|---|
| Oprocentowanie nominalne | 6% | 5,8% |
| Prowizja | 0 zł | 4 000 zł (1%) |
| Inne koszty na start | 0 zł | 500 zł |
| Konto i karta miesięcznie | 0 zł | 20 zł |
| Ubezpieczenie miesięcznie przez 60 rat | 50 zł | 75 zł |
| Rata kapitałowo-odsetkowa | 2 577,21 zł | 2 528,53 zł |
| Rata z opłatami w pierwszym miesiącu | 2 627,21 zł | 2 623,53 zł |
| Odsetki przez 60 miesięcy | 114 360,68 zł | 110 397,70 zł |
| Opłaty przez 60 miesięcy, w tym prowizja | 3 000 zł | 10 200 zł |
| Koszt: odsetki i opłaty | 117 360,68 zł | 120 597,70 zł |
| Pozostały dług po 60 ratach | 359 728,35 zł | 358 686,16 zł |
Oferta B oszczędza około 3 963 zł odsetek, ale dokłada 7 200 zł opłat względem A. Po pięciu latach jej koszt jest więc większy o 3 237,01 zł. Sama rata kapitałowo-odsetkowa jest niższa o 48,68 zł, lecz po dołączeniu miesięcznych opłat różnica w pierwszym miesiącu wynosi już tylko 3,68 zł. Dochodzą też wydatki początkowe.
To nie dowód, że niższe oprocentowanie się nie opłaca. Wynik zależy od kosztów i wybranego horyzontu. W naszym modelu, po wygaśnięciu składek i przy utrzymaniu tych samych stóp przez cały kredyt, relacja kosztów może się zmienić. Przy stopie stałej tylko przez pięć lat nie traktuj takiej projekcji jako obietnicy.
Prowizja doliczona do kredytu nie znika
Gdy prowizja wynosi 4 000 zł i jest kredytowana, dług początkowy rośnie z 400 000 zł do 404 000 zł. Nie wydajesz tych 4 000 zł z własnej gotówki przy uruchomieniu, ale spłacasz je z odsetkami. Dlatego w kalkulatorze wystarczy zaznaczyć pole o kredytowanej prowizji — nie zwiększaj dodatkowo kwoty na cel i nie dopisuj prowizji do innych kosztów początkowych.
Jeżeli bank inaczej określa podstawę naliczenia prowizji, przelicz kwotę prowizji na procent kwoty faktycznie przeznaczonej na cel. Pozostałych kredytowanych opłat nasz model nie odwzorowuje. W takim przypadku porównaj dokładne harmonogramy banków.
Pięć pytań przed wyborem
- Czy obie propozycje dotyczą identycznej kwoty na cel, wkładu i wariantu klienta?
- Jak długo obowiązuje oprocentowanie i co dzieje się później?
- Jakie opłaty zależą od aktywności na koncie lub utrzymania ubezpieczenia?
- Ile gotówki potrzebujesz na start i ile długu zostaje po pięciu latach?
- Czy zakres ochrony ubezpieczeniowej i warunki wcześniejszej spłaty są dla Ciebie odpowiednie?
Otwórz kalkulator — przykład z tabeli jest wpisany domyślnie. Kolejny krok: przeczytaj, dlaczego niższa rata i mniejsze wydatki nie zawsze oznaczają niższy koszt.
