Niższa rata, droższy kredyt? 15 scenariuszy refinansowania

Nowa rata jest niższa o kilkaset złotych. To odczuwalna ulga w miesięcznym budżecie, ale jeszcze nie odpowiedź na pytanie, czy zmiana banku obniży koszt kredytu. Część tej ulgi może wynikać z tego, że kapitał oddasz później.

Sprawdziliśmy jeden dług w trzech nowych okresach spłaty i pięciu horyzontach porównania. W każdym przypadku oddzielamy ratę, koszt i pozostałe saldo. Liczby są wynikiem naszego modelu, nie badaniem aktualnych ofert bankowych.

Co właściwie obniża ratę?

Do spłaty pozostało 300 000 zł i 240 rat przy oprocentowaniu nominalnym 7% rocznie. Obecna rata modelowa wynosi 2 325,90 zł. W nowym wariancie oprocentowanie wynosi 6%, a okres spłaty to 20, 25 albo 30 lat. W obliczeniach utrzymujemy te stopy przez cały okres. To założenie pozwala porównać warianty; nie opisuje przyszłych zmian oprocentowania.

Przyjmujemy koszt zmiany 3 000 zł z własnej gotówki, nowe konto 20 zł miesięcznie do końca kredytu i ubezpieczenie 50 zł miesięcznie przez 60 miesięcy. Pozostałe opłaty i zwroty wynoszą w przykładzie 0 zł. Te kwoty dobraliśmy do analizy — nie są taryfą konkretnego banku.

Na wykresie dodatnia wartość oznacza niższy koszt nowego wariantu. Punkt poniżej zera oznacza, że przy danym horyzoncie zmiana jest droższa. Ten sam wariant może przejść z jednej strony zera na drugą.

Po pięciu latach porównaj także dług, który zostaje

*Przewaga = koszt bez zmiany minus koszt po zmianie. Dodatnia kwota przemawia kosztowo za zmianą przy tych założeniach; ujemna oznacza większy koszt. To nie ocena zakresu ubezpieczenia ani rekomendacja banku.

Nowy kredyt na 30 lat ma ratę 1 798,65 zł. Po 60 miesiącach zostaje jednak 279 163,07 zł długu, wobec 258 769,88 zł bez zmiany banku. Różnicy rat nie można w całości nazwać zaoszczędzonym kosztem: część kapitału czeka na późniejszą spłatę.

Po 360 miesiącach oba kredyty są w modelu już spłacone. Przewaga kosztowa wariantu 30-letniego wynosi wtedy -102 499,33 zł. Znak minus oznacza, że mimo niższej raty nowy wariant jest w tym scenariuszu droższy.

Odtwórz wariant 30-letni po 5 latach Sprawdź ten sam wariant po 30 latach →

Konto i polisa nie zmniejszają kapitału

W pierwszych 60 miesiącach konto kosztuje 1 200 zł, a polisa 3 000 zł. Razem z opłatą początkową 3 000 zł daje to 7 200 zł dodatkowych kosztów w tym modelu. To osobne przepływy: nie spłacają kapitału i nie powinny zniknąć z porównania tylko dlatego, że rata kredytu jest niższa.

Sam koszt nie rozstrzyga o wartości ubezpieczenia. Nasz rachunek uwzględnia składkę, ale nie ocenia zakresu ochrony, wyłączeń ani ryzyka. Porównaj je osobno. Jeśli nie znasz kosztu lub czasu jego pobierania, w kalkulatorze wybierz „Nie znam”. Niepełne dane nie dają podstaw do wskazania korzystniejszego wariantu.

Cztery pytania do dwóch harmonogramów

1. Czy porównuję ten sam pozostały kapitał? Saldo do spłaty nie jest sumą przyszłych rat. Nie dodawaj drugi raz starych kosztów, których zmiana już nie cofnie.
2. Na jak długo bank potwierdza oprocentowanie? Wynik na 30 lat przy jednej stopie jest scenariuszem, nie prognozą ani potwierdzeniem warunków na 30 lat.
3. Kiedy kończą się wymagane opłaty? Zapisz osobno konto, ubezpieczenie, warunki zwolnienia i skutki rezygnacji z dodatków.
4. Ile kosztowałoby zamknięcie każdego wariantu w wybranym terminie? Ewentualne koszty lub zwroty potwierdź w dokumentach dla swojej umowy i daty. Nie wpisuj do obu wariantów 0 zł tylko dlatego, że nie masz odpowiedzi.

Jeśli dopiero kupujesz mieszkanie, oddziel ten rachunek od gotówki na całą transakcję: kalkulator kosztów zakupu obejmuje własny wkład i wydatki poza ratą. Z kolei kalkulator wymaganych dochodów pomaga sprawdzić ratę w budżecie. Żaden z tych modeli nie potwierdza bankowej zdolności kredytowej.

15 scenariuszy, jawne założenia i plik do sprawdzenia

Nowe okresy spłaty — 240, 300 i 360 miesięcy — zestawiliśmy z porównaniami po 12, 60, 120, 240 i 360 miesiącach. Poniżej znajdziesz pełną tabelę. W pliku CSV podajemy także odsetki, opłaty oraz sumę rat i pozostałego salda.

Pobierz 15 scenariuszy CSV Pobierz wykres SVG · Pobierz grafikę PNG

Rata równa = K × r / [1 − (1 + r)⁻ⁿ], gdzie K oznacza kapitał, n liczbę rat, a r stopę roczną podzieloną przez 1200. Dla 0% rata = K / n. W każdym miesiącu odsetki liczymy od pozostałego kapitału, a część kapitałowa raty zmniejsza saldo. Koszty konta i polisy dodajemy tylko za miesiące ich pobierania. Koszt = odsetki + opłaty. Raty + saldo + opłaty = kapitał początkowy + koszt. Ten rachunek pozwala sprawdzić, czy niższej raty nie pomylono z niższym kosztem.

Nie zaokrąglamy każdej raty w trakcie obliczeń; wyniki prezentujemy do grosza. Bankowy harmonogram może różnić się przez zaokrąglenia, dzienne odsetki i daty księgowania. Model nie uwzględnia zmian stóp, nadpłat, transz ani wartości pieniądza w czasie. Opłaty płacone są osobno, bez finansowania ich kredytem. To nie jest ustawowe RRSO.

Wersja modelu: nizsza-rata-v1-20261022. Wyniki kalkulatora sprawdziliśmy niezależnymi obliczeniami z precyzją 60 cyfr (Python Decimal). Opracowanie i testy powstały ze wsparciem AI. Materiały źródłowe poniżej opisują ryzyka i warunki do sprawdzenia w umowie; nie są źródłem przyjętych stawek ani ofert.

Praktyczny poradnik zmiany banku → · Zamiast zmiany banku: policz własny plan nadpłat →