Jeszcze w czerwcu kredyt hipoteczny z okresowo stałym oprocentowaniem poniżej 6% oferował tylko jeden bank. W lipcu — według rynkowych rankingów i zestawień — takich ofert jest już siedem, a średnia stawka oprocentowania stałego zeszła poniżej symbolicznego progu 6%. To najszybsza runda obniżek od miesięcy: pojedyncze banki ścięły cenniki nawet o 0,61 punktu procentowego w porównaniu z czerwcem.
Najciekawsze jest to, że dzieje się to bez żadnego ruchu ze strony RPP — stopa referencyjna NBP od marca stoi na 3,75%, a Rada na lipcowym posiedzeniu ponownie nie zmieniła parametrów polityki pieniężnej. Cięcia w cennikach to czysta gra konkurencyjna banków.
Co dokładnie się zmieniło w lipcu
| Wskaźnik | Czerwiec 2026 | Lipiec 2026 |
|---|---|---|
| Oferty okresowo stałe poniżej 6% | 1 bank | 7 ofert |
| Średnia stawka okresowo stała | powyżej 6% | poniżej 6% (ruch o 30+ pb) |
| Największe cięcie m/m | — | do 0,61 p.p. |
| Najniższe oprocentowanie stałe | — | od ok. 5,60% |
| Stopa referencyjna NBP | 3,75% | 3,75% (bez zmian) |
W czołówce lipcowych rankingów kredytów hipotecznych wymieniane są m.in. Bank Pekao, Erste Bank i BNP Paribas, a pojedyncze najlepsze warianty ofert okresowo stałych zaczynają się od ok. 5,60-5,91%. Konkretne stawki zależą od LTV, kwoty kredytu i produktów dodatkowych — traktuj powyższe wartości jako obraz rynku z połowy lipca, a nie gwarancję oferty; przed decyzją zawsze sprawdź aktualne cenniki.
Dlaczego banki tną, skoro RPP nic nie robi
- Walka o klienta po rekordowym półroczu. Pierwsze sześć miesięcy 2026 r. było rekordowe na rynku hipotek — a co trzecia nowa umowa to refinansowanie. Bank, który nie obniży cennika, oddaje klientów konkurencji. Szczegóły opisaliśmy w analizie: rekordowe półrocze hipotek 2026.
- Tańsze finansowanie stałej stopy. Oprocentowanie okresowo stałe banki wyceniają na bazie rynkowych stóp terminowych — a te dyskontują stabilne, niższe stopy w kolejnych latach.
- Marże pod presją. Średnie marże kredytów zmiennoprocentowych są najniżej od ponad dekady, więc przestrzeń do konkurowania przeniosła się także na oferty stałe.
Kto powinien policzyć refinansowanie
Największym wygranym lipcowych obniżek są osoby, które zaciągnęły kredyt ze stałą stopą 7-8% w latach 2022-2024, na górce stóp procentowych. Różnica między stawką 7,5% a 6,0% przy kredycie 400 000 zł na 25 lat to rata niższa o ok. 380 zł miesięcznie — w skali 5-letniego okresu stałej stopy robi się z tego ponad 20 tys. zł.
Jak sprawdzić, czy refinansowanie się opłaca
Policz trzy rzeczy: różnicę raty przy nowej stawce, koszty operacji (prowizja, wycena, aneks/przeniesienie hipoteki) i moment zwrotu. Pomogą nasze narzędzia: kalkulator refinansowania oraz poradnik refinansowanie kredytu hipotecznego 2026. Aktualne oferty banków porównasz też w serwisie MyBank — kredyty mieszkaniowe.
Uwaga na okres stałej stopy: jeśli Twoja 5-letnia stała stopa jeszcze trwa, sprawdź w umowie warunki wcześniejszej zmiany — część banków pobiera rekompensatę za refinansowanie w okresie obowiązywania stałego oprocentowania. Po zakończeniu okresu stałej stopy przejście na nową ofertę jest zwykle bezkosztowe.
Stała czy zmienna — co wybrać dziś
Lipcowe cięcia zawęziły różnicę między ofertami stałymi a zmiennymi. Przy WIBOR 3M ok. 3,83% i marżach ok. 1,5-2,0 p.p. oprocentowanie zmienne wypada w okolicach 5,3-5,8% — czyli już bardzo blisko najlepszych ofert stałych. W praktyce:
- Stała stopa ~5,6-6,0% kupuje przewidywalność raty na 5 lat — atrakcyjna, gdy rynek nie oczekuje dalszych obniżek stóp (a konsensus zakłada stabilizację do końca 2027 r.).
- Zmienna daje szansę na niższą ratę, jeśli obniżki jednak wrócą — ale i ryzyko wzrostu. Porównanie wariantów policzysz w kalkulatorze stała vs zmienna, a szerszy kontekst znajdziesz w analizie stała vs zmienna po obniżce.
Co dalej
Jeśli konkurencyjna spirala się utrzyma, kolejne banki będą musiały dołączyć do obniżek — niezależnie od decyzji RPP. Dla planujących kredyt oznacza to prostą strategię: nie czekaj na ruch Rady, tylko porównuj i negocjuj oferty teraz. Jak rozmawiać z bankiem o cenie, opisujemy w poradniku jak negocjować marżę.
Najczęściej zadawane pytania
Według lipcowych zestawień rynkowych średnia stawka okresowo stała zeszła poniżej 6%, a najlepsze oferty zaczynają się od ok. 5,60%. Aż 7 ofert ma oprocentowanie poniżej 6% — miesiąc wcześniej taką stawkę proponował tylko jeden bank. Konkretna cena zależy od LTV, kwoty i produktów dodatkowych.
To efekt konkurencji: po rekordowym półroczu sprzedaży hipotek banki walczą o klienta, a co trzecia nowa umowa to refinansowanie — czyli klient przejęty od innego banku. Dodatkowo koszt finansowania ofert stałych oparty na stopach terminowych spadł, co pozwala ciąć cenniki bez ruchu RPP.
Policz refinansowanie. Różnica między stawką 7,5% a 6,0% przy kredycie 400 000 zł na 25 lat to ok. 380 zł niższej raty miesięcznie. Sprawdź jednak w umowie, czy bank nie pobiera rekompensaty za refinansowanie w trakcie okresu stałej stopy — po jego zakończeniu zmiana jest zwykle bezkosztowa.
Lipcowe obniżki zbliżyły oba warianty: najlepsze stałe stawki to ok. 5,6-6,0%, a zmienne przy WIBOR 3M ok. 3,83% i niskich marżach wypadają w okolicach 5,3-5,8%. Stała stopa kupuje przewidywalność na 5 lat — rozsądna, skoro rynek nie oczekuje obniżek do końca 2027 r. Zmienna daje szansę na spadek raty, ale i ryzyko wzrostu.
Rynek nie wycenia obniżek stóp NBP do końca 2027 r., więc czekanie na ruch RPP nie ma mocnego uzasadnienia. Realne oszczędności dziś przynosi porównywanie ofert i negocjacja marży — różnice między bankami sięgają kilkudziesięciu punktów bazowych, czyli dziesiątek tysięcy złotych w całym okresie kredytu.
