Rekordowe półrocze kredytów hipotecznych 2026 — marże najniższe od dekady, co trzecia umowa to refinansowanie

Polski rynek kredytów hipotecznych przeżywa najlepszy okres od kilkunastu lat. Według danych BIK w samym I kwartale 2026 r. banki podpisały umowy o wartości 33,4 mld zł — o 64% więcej niż rok wcześniej — udzielając 73,1 tys. kredytów (+52% r/r). Kulminacją był marzec, w którym sprzedaż sięgnęła rekordowych 13,34 mld zł, a o kredyt wnioskowało ok. 144 tys. osób — najwięcej od kilkunastu lat.

Za boomem stoją trzy siły naraz: niższe stopy procentowe, najtańsze od ponad dekady marże i rosnąca zdolność kredytowa. Ale prawdziwym fenomenem półrocza jest coś innego — refinansowanie. Według danych rynkowych już mniej więcej co trzecia nowa umowa to nie zakup mieszkania, lecz przeniesienie istniejącego kredytu do banku z lepszą ofertą. Poniżej rozkładamy te liczby na czynniki pierwsze i podpowiadamy, co z nich wynika dla Twojego portfela.

Półrocze w liczbach: rynek, jakiego dawno nie było

Skala ożywienia najlepiej widać w zestawieniu kluczowych danych z pierwszych miesięcy 2026 r.:

Dla porządku: liczby kwartalne i marcowe rekordy nie oznaczają, że każdy kolejny miesiąc bił poprzedni — po marcowym szczycie popyt nieco się unormował. Trend półrocza jest jednak jednoznaczny: rynek wrócił do poziomów aktywności nienotowanych od czasów boomu sprzed podwyżek stóp.

Skąd ten boom? Trzy silniki naraz

Po pierwsze: tańszy pieniądz. Stopa referencyjna NBP wynosi 3,75%, a WIBOR 3M ok. 3,83% — to o kilka punktów procentowych mniej niż w szczycie cyklu podwyżek. Efekt widać w cenach kredytów: średnie oprocentowanie nowych hipotek spadło w I kwartale do 5,97%, czyli aż o 1,5 p.p. mniej niż rok wcześniej. O tym, dlaczego stopy raczej szybko już nie spadną, pisaliśmy przy okazji lipcowej decyzji RPP przy inflacji w celu NBP.

Po drugie: wojna o klienta i rekordowo niskie marże. Banki, walcząc o udział w rosnącym rynku, tną marże do poziomów niewidzianych od ponad dekady — szczegóły w kolejnej sekcji.

Po trzecie: wyższa zdolność kredytowa. Kombinacja niższego oprocentowania i rosnących wynagrodzeń sprawia, że ta sama rodzina może dziś pożyczyć wyraźnie więcej niż rok temu. Część popytu to więc osoby, które wcześniej odbijały się od wyliczeń zdolności — teraz wracają do banków i dostają pozytywne decyzje.

Marże najniższe od ponad dekady

To marże — a nie stopy — są dziś głównym polem bitwy między bankami. Dane z pierwszego półrocza:

Rozpiętość czerwcowych ofert mówi więcej niż średnia: między najtańszą a najdroższą propozycją na rynku jest ponad 2 punkty procentowe marży. Przy kredycie 500 000 zł na 30 lat taka różnica to kilkaset złotych w miesięcznej racie i grubo ponad sto tysięcy złotych odsetek w całym okresie spłaty. Najniższe marże dostają klienci z wysokim wkładem własnym (niskie LTV), wyższą kwotą kredytu i skłonnością do skorzystania z dodatkowych produktów banku. Ile realnie znaczy każda dziesiąta punktu, policzysz w naszym kalkulatorze marży kredytowej.

Fenomen półrocza: co trzecia umowa to refinansowanie

Najbardziej charakterystyczne zjawisko 2026 r. to eksplozja refinansowania. Według danych rynkowych mniej więcej co trzecia nowa umowa kredytu hipotecznego nie finansuje zakupu nieruchomości, lecz spłatę istniejącego kredytu w innym banku — na lepszych warunkach.

Skąd ta fala? Prosty rachunek. Kto brał kredyt w latach 2022-2024, często ma w umowie marżę 2,2-3,0 p.p. — bo takie były wtedy standardy rynkowe. Dziś nowy klient z dobrym profilem dostaje 1,5-1,8 p.p. Przeniesienie kredytu pozwala „wymienić" starą, drogą marżę na nową — a to obniża ratę trwale, niezależnie od tego, co zrobi RPP ze stopami.

Warto pamiętać, że refinansowanie to nie tylko marża — liczą się też prowizja przygotowawcza nowego banku, koszt wyceny nieruchomości, opłaty sądowe za zmianę wpisu hipoteki i ewentualne produkty dodatkowe. Dlatego pierwszym krokiem powinno być zestawienie własnej umowy z tym, co rynek oferuje dziś — możesz na przykład porównać aktualne oferty kredytów mieszkaniowych i sprawdzić, o ile niższą marżę dostałbyś jako nowy klient. Jeśli różnica przekracza 0,4-0,5 p.p., refinansowanie zwykle się broni nawet po doliczeniu kosztów przenosin.

Co ciekawe, fala refinansowania działa też na korzyść tych, którzy… nigdzie się nie przenoszą. Banki, widząc odpływ klientów, coraz częściej godzą się na renegocjację marży w ramach obecnej umowy — wystarczy przyjść z konkurencyjną ofertą w ręku. Jak to rozegrać, opisujemy w poradniku jak negocjować marżę z bankiem.

Czy marże spadną jeszcze niżej?

Pole do dalszych spadków się kurczy. Średnia marża ok. 1,76 p.p. jest już blisko poziomów, przy których kredyt hipoteczny przestaje być dla banku atrakcyjny na tle innych aktywów — zwłaszcza że dochodzą koszty ryzyka, kapitału i rezerw. Z ankiet NBP dotyczących polityki kredytowej wynika, że banki po okresie łagodzenia warunków zaczynają podchodzić do dalszych obniżek ostrożniej.

Scenariusz bazowy na drugą połowę roku to raczej stabilizacja marż w okolicach obecnych poziomów z punktowymi promocjami dla najlepszych profili (wysoki wkład własny, wysoka kwota), niż dalszy zjazd całego rynku. Możliwe jest też odwrócenie trendu — jeśli popyt pozostanie tak silny, banki nie będą musiały konkurować ceną równie agresywnie. Innymi słowy: obecne warunki cenowe są historycznie dobre i nie ma gwarancji, że będą lepsze.

Planujesz kredyt? Nie czekaj na stopy — negocjuj marżę

Najważniejszy praktyczny wniosek z tego półrocza: rozstrzygającą zmienną nie są dziś stopy procentowe, tylko marża. Rynek nie oczekuje obniżek stóp NBP w dającej się przewidzieć przyszłości — konsensus zakłada stabilizację na 3,75% na dłużej. Czekanie „aż stopy spadną" nie ma więc mocnego uzasadnienia, za to różnica między dobrą a przeciętną marżą (nawet 0,5-1,0 p.p.) jest realna do ugrania tu i teraz.

• Zbierz minimum 3-4 oferty — rozpiętość marż na rynku (1,49-3,55%) oznacza, że pierwsza propozycja rzadko jest najlepszą.
• Zadbaj o LTV — wkład własny 20% i więcej otwiera dostęp do najniższych półek cenowych.
• Negocjuj — konkurencyjna oferta na piśmie to najskuteczniejszy argument; banki walczą o klienta jak dawno nie walczyły.
• Licz koszt całkowity — niska marża z drogim pakietem produktów dodatkowych bywa gorsza niż wyższa marża „bez dodatków".

A jeśli kredyt już masz — potraktuj rekordowe półrocze jako przypomnienie, że Twoja umowa sprzed dwóch-trzech lat może być dziś po prostu za droga. Sprawdzenie tego w kalkulatorze refinansowania zajmuje kilka minut.

Najczęściej zadawane pytania

Ile kredytów hipotecznych udzielono w Polsce w 2026 roku?

Według danych BIK w samym I kwartale 2026 r. banki udzieliły 73,1 tys. kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 33,4 mld zł — odpowiednio o 52% i 64% więcej niż rok wcześniej. Rekordowy był marzec: 13,34 mld zł sprzedaży i ok. 144 tys. wnioskujących, najwięcej od kilkunastu lat. Łączny portfel kredytów mieszkaniowych Polaków to ok. 547 mld zł.

Jakie są marże kredytów hipotecznych w 2026 roku?

Marże są najniższe od ponad dekady. W I kwartale 2026 r. średnia marża kredytów ze zmienną stopą wyniosła ok. 1,76 p.p., a z okresowo stałą stopą ok. 1,82 p.p. W czerwcu oferty mieściły się w przedziale 1,49-3,55% w zależności od LTV i kwoty kredytu, co przekładało się na oprocentowanie ok. 5,34-7,40%.

Czym jest refinansowanie kredytu hipotecznego i czy się opłaca?

Refinansowanie to przeniesienie kredytu do innego banku, który spłaca dotychczasowe zadłużenie i udziela nowego kredytu na lepszych warunkach — przede wszystkim z niższą marżą. W 2026 r. dotyczy już ok. 1/3 nowych umów. Zwykle opłaca się, gdy różnica marż przekracza 0,4-0,5 p.p., do spłaty zostało kilkanaście lat lub więcej, a nowy bank nie pobiera wysokiej prowizji. Zawsze trzeba doliczyć koszty: wycenę, opłaty sądowe i ewentualne produkty dodatkowe.

Czy warto czekać z kredytem na obniżki stóp procentowych?

Rynek nie oczekuje obniżek stóp NBP w najbliższych kwartałach — stopa referencyjna 3,75% może pozostać bez zmian na dłużej. Większy wpływ na koszt kredytu ma dziś marża, której rozpiętość na rynku sięga ponad 2 p.p. Zamiast czekać na stopy, warto porównać kilka ofert i negocjować marżę — to korzyść, którą można ugrać od razu i która działa przez cały okres spłaty.

Czy marże kredytów hipotecznych spadną jeszcze bardziej?

Pole do dalszych spadków jest ograniczone. Średnia marża ok. 1,76 p.p. jest blisko granicy opłacalności dla banków, a ankiety NBP wskazują na ostrożniejsze podejście do dalszego łagodzenia warunków. Scenariusz bazowy to stabilizacja marż z punktowymi promocjami dla klientów z wysokim wkładem własnym. Jeśli popyt pozostanie silny, marże mogą nawet drgnąć w górę.