120 tys. zł wkładu nie zamyka budżetu
Przy cenie 600 000 zł własna część ceny 20% wynosi 120 000 zł, a założony kredyt przeznaczony na cenę — 480 000 zł. Do przykładu przyjmujemy PCC 2% od wartości rynkowej równej cenie. Nie zakładamy uprawnienia do zwolnienia. Opłaty za usługi i remont są wyłącznie założeniami do obliczeń; zastąp je własną wyceną.
| Pieniądze potrzebne na | Kwota |
|---|---|
| Własną część ceny | 120 000 zł |
| PCC od zakupu (2%) | 12 000 zł |
| Notariusza i wypisy brutto | 2 500 zł |
| Sąd: własność | 200 zł |
| Wpis hipoteki i PCC od hipoteki | 219 zł |
| Bank, wycenę i płatności na start | 2 000 zł |
| Wykończenie i wyposażenie | 80 000 zł |
| Przeprowadzkę | 3 000 zł |
| Niewydaną rezerwę | 20 000 zł |
| Gotówka na cały plan | 239 919 zł |
Gotówka na ten plan stanowi około 40% ceny, mimo że własna część ceny wynosi 20%. Kwota zakupu i urządzenia to 699 919 zł, z czego 480 000 zł pochodzi z założonego kredytu. Plan z niewydaną rezerwą wynosi 719 919 zł. Nie jest to całkowity koszt wieloletniego kredytu: przyszłe odsetki i raty nie są tutaj sumowane.
Przy oszczędnościach 180 000 zł do tego planu brakuje 59 919 zł. Sam fakt, że oszczędności przekraczają planowane 120 000 zł wkładu, nie oznacza gotowości do sfinansowania wszystkich etapów. Policz własny pełny budżet →
Co zmienia własna część ceny 10%, 20% lub 30%?
Pozostałe założenia zostawiamy identyczne: opłaty i urządzenie 99 919 zł, rezerwa 20 000 zł. Koszt bankowy w przykładzie jest stałą wpisaną kwotą. Nie udajemy, że rzeczywista bankowa prowizja albo warunki finansowania pozostaną identyczne przy różnym wkładzie.
| Własna część ceny | Kredyt na cenę | Gotówka na plan |
|---|---|---|
| 10% = 60 000 zł | 540 000 zł | 179 919 zł |
| 20% = 120 000 zł | 480 000 zł | 239 919 zł |
| 30% = 180 000 zł | 420 000 zł | 299 919 zł |
Przy 180 000 zł oszczędności pierwszy wariant pozostawia tylko 81 zł ponad wybraną już rezerwę. To nie jest potwierdzenie, że bank udzieli 540 000 zł. Oddzielnie sprawdź przyjętą wycenę, LTV, zdolność, warunki produktu i miesięczne raty. Policz LTV od wyceny oraz ratę dla danych z oferty.
PCC może zmienić gotówkę, ale wymaga sprawdzenia warunków
Gdy w tym przykładzie PCC od zakupu wynosi 0 zł, potrzebna gotówka przy 20% własnej części ceny spada z 239 919 zł do 227 919 zł. Nie wynika z tego, że każdy pierwszy zakup lub każdy zakup od dewelopera automatycznie zwalnia z każdego podatku. Dla zwolnienia przy pierwszym mieszkaniu sprawdź historię praw wszystkich nabywców. MF wskazuje wyjątek dla udziału nieprzekraczającego 50%, nabytego przez dziedziczenie. Warunki: MF.
MF podaje standardową stawkę 2% dla sprzedaży nieruchomości i szczególne 6% przy szóstym oraz następnych lokalach w określonych transakcjach objętych VAT. Podstawą PCC przy sprzedaży jest wartość rynkowa. W kalkulatorze możesz wpisać ją oddzielnie od ceny albo podać podatek z dokumentów. Stawki, podstawa: MF.
Zapytaj kancelarię o pełne rozbicie rachunku. Taksa jest wynagrodzeniem notariusza; obok mogą wystąpić VAT, wypisy, podatki i opłaty sądowe. Nie wpisuj ich drugi raz, jeśli otrzymana kwota już je obejmuje. Rozporządzenie określa stawki maksymalne i osobne zasady dla rodzajów czynności. Źródło: § 3, 6 i 12 rozporządzenia.
Wycena 560 tys. zł przy tej samej cenie 600 tys. zł może zwiększyć środki na cenę o 32 tys. zł w modelu z celem LTV 80%. Sprawdź wpływ niższej wyceny na plan zakupu.
Budżet sumaryczny to dopiero pierwszy krok
Rozpisz także terminy: wpłata przy umowie, dopłata ceny, opłaty, faktury za urządzenie i przeprowadzka. Środki potrzebne wcześniej nie powinny zależeć od niepotwierdzonej późniejszej wypłaty. Termin uruchomienia i warunki wypłaty przepisz z umowy kredytowej. Ten kalkulator pokazuje sumy, a nie gwarantuje dostępności pieniędzy w danym dniu.
Zadatek lub zaliczka zaliczone na cenę stanowią część tej samej ceny; dodanie ich ponownie jako „innego wydatku” zawyżyłoby plan. Osobno uwzględnij koszty, które faktycznie nie pomniejszają ceny. Jeżeli remont ma być finansowany innym kredytem, nie porównuj go jako darmowej gotówki: porównaj sposób finansowania remontu, a raty dopisz do przyszłego budżetu.
Rezerwę dobierz do własnych miesięcznych zobowiązań i potrzeb. Zmiana wyceny, raty lub kosztorysu wymaga przeliczenia planu. Sprawdź, jak oddzielić poduszkę od znanych wydatków.
Co zebrać przed obliczeniem własnego planu?
- Cenę brutto, wpłaty zaliczane na cenę i harmonogram płatności.
- Potwierdzoną przez siebie stawkę PCC, podstawę lub kwotę z dokumentów.
- Rozbicie opłat kancelarii: usługa brutto, wypisy, sąd i podatki osobno.
- Dane z banku: kwotę na cenę, wycenę, opłaty i terminy płatności.
- Własny kosztorys wykończenia i wyposażenia z zapasem na wybrane przez Ciebie ryzyka.
- Koszty przeprowadzki i okresu nakładania się dwóch mieszkań.
- Dostępne oszczędności oraz rezerwę, która ma zostać po wydatkach.
Źródła i zakres obliczeń
Oficjalne źródła podatkowe i rozporządzenie podlinkowano przy odpowiednich wyjaśnieniach. Tekst jednolity ustawy o PCC z 2026 r. opisuje m.in. odrębny podatek od hipoteki. Kwota 19 zł w przykładzie odpowiada wierzytelności o nieustalonej wysokości; inne przypadki wymagają właściwej kwoty.
Kontrola źródeł oraz własnych przykładów: 2 października 2026. Tabele nie opisują transakcji klientów, ofert banków ani rynkowych średnich cen. Wyniki są zgodne z modelem pełnego budżetu, bez przyszłych odsetek i rat.
