KNF zmienia finansowanie hipotek. Czy banki podniosą marże od końca 2026?

Większość klientów nigdy nie spotka się w umowie z nazwą WFD. Mimo to nowy próg ustalony przez Komisję Nadzoru Finansowego może mieć znaczenie dla tego, jak banki będą budować i wyceniać ofertę kredytów hipotecznych od końca 2026 r.

22 lipca KNF przyjęła nowelizację Rekomendacji WFD, a uchwałę ogłoszono 24 lipca 2026 r. Najważniejsza liczba to 20% — tyle ma wynosić oczekiwany minimalny udział kwalifikowanego finansowania długoterminowego względem portfela hipotek, po zastosowaniu szczegółowych wag i korekt opisanych w rekomendacji.

Czym jest Wskaźnik Finansowania Długoterminowego?

Kredyt hipoteczny może być spłacany przez 20–30 lat. Tymczasem znaczną część pieniędzy, z których bank finansuje takie kredyty, stanowią depozyty możliwe do wycofania znacznie wcześniej. Powstaje niedopasowanie terminów: aktywo banku jest bardzo długie, a źródło finansowania — krótkie.

KNF wskazuje, że w warunkach skrajnych takie niedopasowanie zwiększa ryzyko płynności i ryzyko stopy procentowej. WFD ma zachęcić banki do oparcia większej części portfela hipotecznego na źródłach, których nie można szybko wycofać.

Siedem najważniejszych zmian KNF

1. Minimalny oczekiwany poziom WFD to 20% od 31 grudnia 2026 r.
2. Wybrane banki spółdzielcze mają dłuższy termin — do 31 grudnia 2028 r.
3. BGK wyłączono z zakresu podmiotowego rekomendacji.
4. Długoterminowe depozyty detaliczne oraz rachunki oszczędnościowe na cele mieszkaniowe mogą być uwzględniane, ale maksymalnie do 5% wartości mianownika.
5. Doprecyzowano sekurytyzację jako sposób pozyskiwania stabilnego finansowania.
6. Wprowadzono netowanie, czyli pomniejszanie części wyemitowanych instrumentów o analogiczne papiery nabyte przez bank.
7. Zielone instrumenty dłużne spełniające wskazane standardy mogą korzystać z preferencyjnego traktowania.

Rekomendacja już weszła w życie po ogłoszeniu, natomiast data 31 grudnia 2026 r. dotyczy osiągnięcia oczekiwanego poziomu 20%. Banki mają więc kilka miesięcy na dostosowanie struktury finansowania.

20% WFD to nie 20% wkładu własnego

Liczba 20% może zostać błędnie odczytana jako nowa zasada dla klienta. WFD dotyczy bilansu banku, nie pieniędzy, które kupujący musi wnieść do transakcji.

Nowelizacja nie nakazuje klientowi dopłaty wkładu własnego, nie zmienia automatycznie istniejących umów i nie ustala jednej marży dla rynku. To regulacja ostrożnościowa adresowana do banków.

Jak banki mogą osiągnąć próg 20%?

Bank może dostosować się na kilka sposobów, a wybór zależy od jego obecnej struktury finansowania i modelu biznesowego:

• emitować więcej listów zastawnych przez bank hipoteczny lub grupę bankową;
• pozyskiwać finansowanie z obligacji i innych instrumentów o dłuższej zapadalności;
• oferować dłuższe depozyty, które spełnią warunki rekomendacji;
• wykorzystywać sekurytyzację w granicach doprecyzowanych przez KNF;
• zarządzać tempem sprzedaży nowych hipotek, jeżeli stabilne finansowanie nie rośnie wystarczająco szybko;
• promować produkty z okresowo stałą stopą, dla których konstrukcja WFD przewiduje preferencyjne współczynniki przy spełnieniu warunków.

To ostatnie nie oznacza, że kredyt ze stałą stopą zawsze będzie tańszy. Może jednak wpłynąć na to, które warianty bank eksponuje w ofercie i jak kształtuje cenę ryzyka.

Czy marże kredytów hipotecznych wzrosną?

Nie ma automatycznego mechanizmu „WFD w górę = marża w górę”. Długoterminowe finansowanie może być dla banku droższe niż pieniądze z rachunków bieżących, co tworzy presję kosztową. Jednocześnie nowelizacja rozszerza katalog instrumentów i daje czas na dostosowanie, a silna konkurencja o dobrego klienta może ograniczać możliwość przerzucenia kosztu na kredytobiorcę.

Najbardziej prawdopodobne są różnice między bankami. Instytucja z dużą emisją listów zastawnych i rozwiniętym bankiem hipotecznym może być lepiej przygotowana. Bank mocniej oparty na krótkich depozytach może intensywniej zmieniać strukturę finansowania lub selektywnie wyceniać nowe kredyty.

Ile kosztowałby ruch marży o 0,10–0,20 p.p.?

Poniższa tabela nie prognozuje zmian ofert. Pokazuje tylko wrażliwość kredytu 500 tys. zł na 25 lat na niewielką różnicę oprocentowania, przy ratach równych.

*Przy założeniu niezmiennego oprocentowania przez cały okres, bez prowizji, ubezpieczeń i innych kosztów. W rzeczywistym kredycie zmienna lub okresowo stała stopa będzie się aktualizować.

Dziesiąta część punktu procentowego wygląda niepozornie, ale przy długim okresie daje około 9 tys. zł różnicy w modelowych odsetkach. Dlatego ofert nie należy porównywać wyłącznie po reklamowanej racie w pierwszych miesiącach.

Co powinien sprawdzić klient pod koniec 2026 r.?

1. Marżę i RRSO na identycznej kwocie, okresie i wkładzie własnym.
2. Długość okresu stałej stopy oraz sposób wyznaczenia nowej stawki po jego zakończeniu.
3. Łączny koszt produktów dodatkowych: konta, karty, ubezpieczenia i warunki utrzymania rabatu.
4. Warunki wcześniejszej spłaty i refinansowania, jeśli po kilku latach rynek zaoferuje lepsze finansowanie.
5. Różnicę między kilkoma bankami. WFD może sprawić, że polityki cenowe będą bardziej zróżnicowane.

Aktualne parametry i maksymalne LTV możesz porównać w rankingu kredytów hipotecznych MyBank.pl. Do własnego porównania użyj też kalkulatora wpływu marży i zachowaj wydruki formularzy informacyjnych.

Wniosek: bez rewolucji w umowie, ale z presją na banki

Nowy próg WFD nie zmienia automatycznie rat i nie wymaga od klienta 20% dodatkowej gotówki. Zmienia natomiast otoczenie, w którym bank finansuje wieloletni portfel hipotek. Celem KNF jest większa odporność sektora na odpływ krótkoterminowych pieniędzy.

Dla kredytobiorcy kluczowy będzie nie sam skrót WFD, lecz reakcja poszczególnych banków: ceny listów zastawnych, dostępność długiego finansowania, promocje na stałą stopę oraz tempo udzielania nowych kredytów. Zamiast zakładać jednolity wzrost marż, warto porównywać rynek bank po banku.

Najczęściej zadawane pytania

Co oznacza WFD 20%?

WFD to Wskaźnik Finansowania Długoterminowego. KNF oczekuje, że od 31 grudnia 2026 r. objęte rekomendacją banki będą utrzymywać go na poziomie co najmniej 20%, zgodnie ze szczegółowym wzorem i wagami. Wskaźnik porównuje kwalifikowane, stabilne źródła finansowania z portfelem kredytów mieszkaniowych.

Czy WFD oznacza obowiązkowy wkład własny 20%?

Nie. WFD dotyczy struktury bilansu banku. Nie jest wymogiem wkładu własnego klienta, limitem LTV ani nową opłatą doliczaną do umowy kredytowej.

Od kiedy obowiązuje poziom WFD 20%?

KNF oczekuje osiągnięcia co najmniej 20% od 31 grudnia 2026 r. Dla banków spółdzielczych objętych tym obowiązkiem termin został przesunięty do 31 grudnia 2028 r.

Czy nowa rekomendacja KNF podniesie raty istniejących kredytów?

Nie bezpośrednio. Raty istniejących umów zmieniają się zgodnie z zapisanym oprocentowaniem i wskaźnikiem referencyjnym. WFD nie daje bankowi prawa do jednostronnego dopisania nowej marży. Może pośrednio wpływać na wycenę nowych ofert.

Czy banki będą częściej oferować stałą stopę?

Jest to możliwy kierunek, ponieważ konstrukcja WFD przewiduje preferencyjne traktowanie kredytów ze stałą lub odpowiednio długą okresowo stałą stopą. Nie gwarantuje to jednak, że każdy taki kredyt będzie tańszy — decyduje polityka cenowa konkretnego banku.