Na pierwszy rzut oka liczba wygląda jak zapowiedź podaży, która zaleje rynek: pozwolenia i zgłoszenia na 145,1 tys. mieszkań w pół roku, wzrost o 18,9% rok do roku. W czerwcu dynamika sięgnęła nawet 33%. Czy to oznacza, że za rok lub dwa deweloperzy będą masowo obniżać ceny?
Może oznaczać większy wybór i lepszą pozycję negocjacyjną kupujących, ale nie daje gwarancji spadku cen. Pozwolenie jest początkiem lejka inwestycyjnego. Nie każdy projekt ruszy od razu, nie każde mieszkanie trafi do sprzedaży w tej samej lokalizacji, a poprawa zdolności kredytowej może zwiększyć popyt szybciej niż podaż.
Trzy liczby GUS, których nie wolno mieszać
| Etap | I półrocze 2026 | Zmiana r/r | Co naprawdę mówi |
|---|---|---|---|
| Pozwolenia lub zgłoszenia | 145,1 tys. | +18,9% | potencjalny portfel przyszłych inwestycji |
| Rozpoczęte budowy | 114,6 tys. | +3,5% | projekty, które faktycznie weszły w realizację |
| Oddane do użytkowania | 94,9 tys. | +3,2% | nowa podaż fizycznie ukończona |
Różnica między wzrostem pozwoleń o 18,9% a wzrostem rozpoczętych budów o 3,5% jest kluczowa. Pokazuje, że inwestorzy zgromadzili większy portfel możliwych projektów, ale uruchamiają je znacznie ostrożniej. Deweloper może mieć pozwolenie i czekać na przedsprzedaż, finansowanie, wykonawcę lub lepszy moment rynkowy.
Dlaczego liczba pozwoleń rośnie tak szybko?
Jedna przyczyna rzadko wyjaśnia cały rynek. Wzrost może być skutkiem kilku zjawisk działających równocześnie:
- odbudowy portfela projektów po słabszym okresie i głębokim spadku bazy rok wcześniej;
- lepszej dostępności finansowania dla kupujących i inwestorów;
- przyspieszania procedur przed zmianami planistycznymi lub technicznymi;
- zabezpieczania banku ziemi — pozwolenie zwiększa gotowość projektu, nawet jeśli budowa nie ruszy natychmiast;
- lokalnego popytu w miastach, gdzie oferta gotowych mieszkań się kurczy.
Dlatego jedna ogólnopolska liczba nie odpowiada na pytanie, co stanie się z ceną dwupokojowego mieszkania w konkretnej dzielnicy. Podaż jest lokalna. Nadwyżka nowych lokali na obrzeżach nie musi obniżyć ceny mieszkań blisko centrum i transportu.
Kiedy większa podaż rzeczywiście naciska na ceny?
Presja pojawia się wtedy, gdy kilka warunków wystąpi jednocześnie: dużo projektów przechodzi z pozwoleń do budowy, rośnie liczba lokali dostępnych w sprzedaży, czas sprzedaży się wydłuża, a popyt nie nadąża. Deweloper nie zawsze obniża wtedy cenę w cenniku. Często najpierw oferuje parking, komórkę, wykończenie albo elastyczny harmonogram wpłat.
| Scenariusz | Prawdopodobny skutek dla kupującego |
|---|---|
| Pozwolenia rosną, ale budowy nie ruszają | mała zmiana bieżącej oferty i cen |
| Rosną budowy i liczba niesprzedanych lokali | więcej rabatów i dodatków, silniejsza negocjacja |
| Podaż rośnie głównie na obrzeżach | presja lokalna, bez dużego wpływu na centrum |
| Kredyt tanieje szybciej, niż przybywa lokali | popyt może utrzymać albo podnieść ceny |
| Wysokie koszty budowy ograniczają marżę | deweloper może opóźniać projekt zamiast mocno ciąć cenę |
Czy warto czekać z zakupem dwa lata?
Samo oczekiwanie na „falę nowych mieszkań” jest zakładem na kilka zmiennych naraz: termin realizacji projektów, stopy procentowe, poziom wynagrodzeń, ceny materiałów i lokalny popyt. Nawet jeśli cena nominalna nie wzrośnie, sytuacja kupującego może się poprawić dzięki większemu wyborowi, krótszym terminom odbioru i skuteczniejszej negocjacji.
Z drugiej strony, spadek oprocentowania może podnieść zdolność wielu gospodarstw jednocześnie. Jeżeli nowy popyt trafi na rynek wcześniej niż ukończone mieszkania, ceny mogą pozostać stabilne albo rosnąć mimo większej liczby pozwoleń. Aktualna średnia wnioskowanego kredytu przekroczyła już pół miliona złotych — analizujemy to w artykule ile trzeba zarabiać na kredyt ponad 500 tys. zł.
Nie próbuj kupić „dołka” w skali całej Polski
Ważniejsze jest, czy konkretne mieszkanie odpowiada potrzebom, ma uczciwą cenę względem podobnych transakcji i bezpiecznie mieści się w budżecie. Rynek może być chłodny w jednym mieście i bardzo konkurencyjny w innym.
Pięć wskaźników, które powiedzą więcej niż pozwolenia
- Liczba rozpoczętych budów. Pokazuje, czy papierowy portfel projektów przechodzi do realizacji.
- Oferta dostępnych lokali w mieście. Liczy się zwłaszcza udział mieszkań gotowych i bliskich ukończenia.
- Czas sprzedaży. Wydłużenie ekspozycji zwykle poprawia pozycję negocjacyjną.
- Historia zmian cen konkretnych mieszkań. Pozwala odróżnić realny rabat od korekty marketingowej.
- Ceny transakcyjne. Pokazują, na jakich kwotach faktycznie kończą się negocjacje.
Do dwóch ostatnich punktów masz już bezpłatne narzędzia. Sprawdź historię cen lokalu od dewelopera oraz naszą instrukcję korzystania z Rejestru Cen Nieruchomości.
Strategia kupującego na drugą połowę 2026 r.
- Porównuj całkowity koszt, a nie samą cenę za m². Dolicz parking, komórkę, wykończenie, notariusza i finansowanie.
- Pytaj o lokale wycofane i zwrócone. Deweloper bywa bardziej elastyczny przy mieszkaniu, które wróciło do sprzedaży.
- Sprawdzaj inwestycje konkurencyjne w promieniu kilku kilometrów i ich terminy oddania.
- Negocjuj pakiet, nie wyłącznie cenę: harmonogram, miejsce postojowe, zmiany lokatorskie i warunki rezerwacji.
- Nie wykorzystuj całej zdolności. Zachowaj margines na wykończenie oraz zmianę raty po okresie stałego oprocentowania.
Jeżeli pojawi się właściwy lokal, porównaj finansowanie na identycznych założeniach. Aktualne marże, RRSO i LTV można sprawdzić w rankingu kredytów hipotecznych MyBank.pl, a wpływ zmiany oprocentowania na ratę policzyć w kalkulatorze stress testu.
Wniosek: więcej podaży, ale nie od jutra
Wzrost liczby pozwoleń jest dobrą wiadomością dla kupujących, ponieważ poszerza potencjalny portfel inwestycji. Różnica między 145,1 tys. pozwoleń a 114,6 tys. rozpoczętych budów pokazuje jednak, że deweloperzy zachowują elastyczność i nie uruchamiają wszystkiego automatycznie.
Najbardziej prawdopodobny krótkoterminowy efekt to nie ogólnopolski krach cen, lecz większa konkurencja między projektami, więcej negocjowalnych dodatków i rosnące zróżnicowanie między lokalizacjami. Dla kupującego oznacza to jedno: obserwuj faktycznie dostępną ofertę w swoim mieście, nie sam nagłówek o pozwoleniach.
Najczęściej zadawane pytania
Według wstępnych danych GUS pozwolenia lub zgłoszenia z projektem budowlanym dotyczyły 145,1 tys. mieszkań, o 18,9% więcej niż rok wcześniej. W samym czerwcu było to 25,3 tys. mieszkań, wzrost o 33% rok do roku.
Nie. Pozwolenie daje możliwość realizacji projektu, ale inwestor może odłożyć rozpoczęcie budowy. W pierwszym półroczu rozpoczęto budowę 114,6 tys. mieszkań, wyraźnie mniej niż liczba mieszkań objętych pozwoleniami i zgłoszeniami.
Może zwiększyć przyszłą podaż i presję negocjacyjną, ale nie gwarantuje spadku cen. Znaczenie mają faktycznie rozpoczęte budowy, lokalizacja, liczba niesprzedanych lokali, koszty budowy oraz popyt zależny między innymi od dostępności kredytu.
Część projektów może trafić do przedsprzedaży szybko, inne będą czekać wiele kwartałów. Pozwolenie, rozpoczęcie budowy, sprzedaż i oddanie lokalu to odrębne etapy. Dlatego trzeba śledzić lokalne starty inwestycji, nie zakładać jednego terminu dla całego rynku.
